http://www.guenno.comAgence Guenno Immobilier à Rennes. Découvrez toutes nos annonces immobilières sur Rennes : appartement à vendre ou à louer et maison à vendre ou à louer.contact@ac3-distribution.comFR2012-05-18http://www.guenno.com/fiches/_5531870/appartement-rennes-1-pieces-16-m2.htmlMANDAT + VOLNEY rare studio dans petit collectif récent avec jardin et parking loué 320Euro net GUENNO ST MARTIN 02 56 01 10 10 68 490 Eurohttp://media.ac3-distribution.com/office/guenno/catalog/images/pr_p/5/5/3/1/8/7/0/5531870a.jpghttp://www.guenno.com/fiches/_5531870/appartement-rennes-1-pieces-16-m2.htmlhttp://www.guenno.com/fiches/_5531571/appartement-rennes.htmlCLEUNAY dans très jolie rue ancienne et calme type 4 sans travaux à visiter rapidement. 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GUENNO IMMOBILIER ST HELIER 02 23 40 46 46 65 490 Eurohttp://media.ac3-distribution.com/office/guenno/catalog/images/pr_p/5/4/8/2/5/4/4/5482544a.jpghttp://www.guenno.com/fiches/_5482544/appartement-rennes-plein--centre-ville-faibles-charges.htmlhttp://www.guenno.com/fiches/_5478001/maison-rennes-6-pieces-90-m2.htmlPROCHE PLACE DES LICES EXCEPTIONNELLE maison 4 chambres, garage, jardin grenier affaire rare GUENNO IMMOBILIER ST MARTIN 02 56 01 10 10 379 800 Eurohttp://media.ac3-distribution.com/office/guenno/catalog/images/pr_p/5/4/7/8/0/0/1/5478001a.jpghttp://www.guenno.com/fiches/_5478001/maison-rennes-6-pieces-90-m2.htmlhttp://www.guenno.com/fiches/_5477880/immobilier-rennes-location.htmlDans résidence récente, idéal étudiant ! 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En effet, l'effort de 2,2 M€ que devra fournir le secteur pour l'année 2012, est de loin le plus important . Cette réforme s'applique à tout bien, hors résidence principale, et donc aussi bien aux propriétés acquises dans le cadre d'investissement, que les résidences secondaires, les bureaux, les terrains non bâtis ou encore les logements vacants. Si le mode de calcul de la plus value en lui-même n'a pas changé, le mode de taxation a par contre considérablement évolué, malgré un 'allègement' apporté par les députés qui sont revenus sur la suppression pure et simple de l'abattement par année de détention prévue initialement par le gouvernement . En effet, jusqu'à présent, les plus values dégagées lors de cessions à titre onéreux subissaient l'impôt après que leur montant ait été diminué d'un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. D'où une exonération totale dès 15 ans de possession. Suite à la réforme, et pour les actes signés à compter du 01/02/2012, cet abattement sera réduit dans les conditions suivantes : 2% par an entre la 6ème et la 17ème année, 4% par an entre la 18ème et la 24ème année, 8% par an à compter de la 25ème année incluse. Ce qui conduit désormais à une exonération totale au bout de 30 ans, soit le double d'avant réforme ! De plus, un relèvement des prélèvements sociaux a été entériné, et le taux d'imposition global s'élèvera à 32,5%, pour un impôt de 19% et un taux de CSG/CRDS de 13,5 %. Pour autant, l'abattement forfaitaire de 1.000 € sur le montant de la plus value après abattement pour durée de détention s'il y a lieu, n'a pas été modifié Exemple : Si l'on considère un bien acquis pour 150.000€ (frais acquisition inclus) il y a dix ans, et qui est revendu au prix de 200.000 € . La plus value réalisée est donc de : 200.000 - 150.000 = 50.000 € Sous l'ancien régime, l'abattement au bout de dix ans se monte à 50%, soit une plus value corrigée de 25.000€, soit une plus value taxable de 25.000 € Le taux d'imposition est alors appliqué au montant actuel de 31,3%, soit un impôt à acquitter de 25.000x31,3%= 7.825 € Sous le nouveau régime, l'abattement passe à 10 % ( 5x2%, les 5 premières années l'abattement étant nul, et de 2% les cinq années suivantes , ) soit 5.000 € . la plus value définitivement taxable s'établit à 45.000 € ( 50.000 - 5.000 ) . Le taux d'imposition appliqué s'élevant à 32,5 %, le montant de l'impôt à acquitter est donc de 45.000x32,5% = 14.625 €. Tableau récapitulatif et comparatif des pourcentages d'abattement :   Ancien régime Nouveau régime  De la 1ère à la 5ème année 0 % 0 %  De la 6ème à la 15ème année 10 % 2 %  De la 16ème à la 17ème année Exonéré 2 %  De la 18ème à la 24ème année Exonéré 4 %  De la 25ème à la 30ème année Exonéré 8 %  Au delà de la 30ème année Exonéré Exonéré http://www.guenno.com/content/2/sur-qui-pese-le-reglement-des-frais-de-diagnostics-immobiliers-?.html  Sur qui pèse le règlement des frais de diagnostics immobiliers ? Les frais de diagnostics techniques immobiliers doivent être supportés par le vendeur, les parties pouvant toutefois convenir de les mettre à la charge de l'acquéreur.  Cassation civile 3e, 21 septembre 2011, n° 10-22939  Afin de protéger les acquéreurs lors de la vente d’un bien immobilier, la loi impose notamment aux vendeurs de leur fournir un certain nombre d’informations liées aux caractéristiques techniques du bien cédé (plomb, termites, amiante, diagnostic de performance énergétique…). Ces divers diagnostics ayant un coût relativement élevé, la question a été posée de savoir si ces frais devaient être pris en charge par l’acquéreur ou par le vendeur. Dans une affaire récente, un futur acquéreur avait fait réaliser à ses frais le diagnostic de détection des termites et le diagnostic de performance énergétique avant que la promesse de vente ne devienne finalement caduque en raison du défaut de réalisation d’une condition suspensive (le bien avait été classé en zone inconstructible). « L’acquéreur » avait donc demandé au vendeur le remboursement du coût des diagnostics ainsi réalisés (12 250 €). Et la Cour de cassation a donné raison à l’acquéreur. La Haute juridiction ayant ainsi souligné que l’obligation mise à la charge du vendeur de fournir ces diagnostics à l'acquéreur implique qu’il en supporte le coût. Mais attention, les parties peuvent toutefois convenir de mettre ces frais à la charge de l’acheteur en insérant une clause à cette fin dans l’acte de vente. http://www.guenno.com/content/3/demarches-pour-les-acquereurs.html Vous avez visité plusieurs biens avec votre conseiller immobilier et avez enfin trouvé votre nouveau toit pour loger votre famille. Vous allez donc signer avec lui un compromis de vente qu'il aura préalablement rédigé. Vous aurez à compter du lendemain de sa signature un délai de rétractation de 7 jours (Loi S.R.U. : protection des acquéreurs). Il vous faudra ensuite démarcher différents organismes bancaires afin de monter votre dossier de prêt. Vous devez fournir à votre conseiller immobilier dans un délai de 10 jours à compter de la réception du compromis de vente une attestation de demande de prèt. Puis entre 30 à 45 jours pour fournir une attestation d'accord de prêt qui sera transmise directement à l'agence qui la transmettra au vendeur du bien. Lorsque toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de la vente seront réunies et que toutes les clauses auront été levées, l’acte authentique de vente sera conclu devant notaire.   Le compromis de vente Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, s’engagent mutuellement, sous certaines conditions, à conclure la vente d’un bien immobilier. Le compromis de vente, en tant que contrat, comporte donc un accord sur la chose vendue et le prix. L’acquéreur s’engage à payer une somme d’argent en contrepartie du bien immobilier dont le compromis fait l’objet. Le compromis peut être rédigé sous seing privé, mais il est généralement recommandé de confier sa rédaction à un professionnel comme l’agent immobilier. Celui-ci se chargera de l’exécution du compromis jusqu’à la signature de l’acte authentique devant notaire. Le compromis de vente peut comporter une clause suspensive d’obtention de prêt qui prévoit la nullité de l’acte de vente si l’acquéreur n’obtient pas le financement de son acquisition. De plus, l’acquéreur bénéficie, conformément à la loi SRU de décembre 2001, d’un délai de rétractation de sept jours suivant la signature du compromis de vente lui permettant de revenir sur sa décision d’acheter.Le chèque de réservation (Séquestre) Afin de montrer au vendeur que vous vous engagez pleinement dans l’acquisition de son bien immobilier, effectuer un dépôt de garantie. Le chèque de dépôt de garantie ou encore appelé chèque séquestre dont le montant est généralement égal à 10 % du prix de vente, prouve votre volonté d’acheter. L’agent immobilier bloque la somme d’argent versée sur un compte appelé compte séquestre. Le chèque est encaissable directement, dès que le compromis de vente est contresigné par le vendeur. Il vient en déduction du prix de vente.L’acte authentique de vente Une fois que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente ont été réunies et que toutes les clauses ont été levées, vous vous retrouvez avec votre conseiller immobilier et le vendeur chez le notaire (à la date fixée dans le compromis de vente) pour la signature de l'acte authentique.  C’est lors de cette signature que les fonds sont débloqués par votre organisme prêteur et que vous devenez propriétaire du logement acheté. Il ne faudra donc pas oublier d'assurer votre nouveau logement.     ÉTABLIR VOTRE PLAN DE FINANCEMENT 1. Le coût global de l’acquisition La première étape consiste à évaluer le coup global de votre acquisition. Celui-ci se compose du prix du bien immobilier que vous avez choisi d’acheter, des frais de notaire associés et des honoraires de l’agence immobilière (prix TFC : tous frais compris). Vous devrez aussi évaluer le montant des travaux que vous devrez engager : pour cela, faites faire des devis par des professionnels de la construction (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements des sols et des murs, mises aux normes, etc.). Vous devez donc présenter à votre banquier une estimation de l’ensemble des besoins en financement exigé par votre acquisition. C’est la condition minimale afin de connaître la somme que vous devrez emprunter pour mener à bien votre projet.2. Vos revenus et vos charges La deuxième étape nécessaire pour établir votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges. Ceci vous permettra de calculer votre taux d’endettement. Vos revenus peuvent être constitués de salaires, retraites, loyers, rentes, etc. Vos charges sont constituées de l’ensemble des crédits auxquels vous avez souscrit, comme le crédit automobile, les crédits à la consommation, l’électroménager, etc. Notez toutefois que l’ensemble de vos factures (téléphone, électricité, etc) n’entrent pas dans le calcul de votre taux d’endettement. En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos ressources (30 % est tout à fait correct). S’il est supérieur, alors vous risquez de voir votre demande de prêt refusée par les établissements de crédit qui jugeront prendre un trop gros risque en vous prêtant de l’argent. Dans ce cas, il faut revoir à la baisse le montant que vous souhaitez emprunter ou augmenter votre apport personnel.3. Votre apport personnel Après avoir soigneusement étudié vos ressources et les dépenses liées à votre projet, se pose la question du financement. Peut-être disposez-vous d'un plan épargne logement, de toute autre forme d’épargne bancaire ou d'une petite somme d'argent provenant d'un héritage... En règle générale, même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % du prix de l'acquisition, il est plutôt conseillé d'apporter 20 à 30 % du coût total, ce qui vous permettra d'obtenir un prêt à des conditions plus intéressantes. Le terme d’apport personnel est d’ailleurs souvent inexact car il peut être constitué uniquement de vos économies et autres fonds propres, ou de fonds propres et de fonds empruntés, voire uniquement de fonds empruntés. L’apport personnel est donc tout simplement la part de disponibilités financières dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet immobilier. En outre, le dépôt de garantie que vous avez peut-être effectué peut être considéré comme un apport personnel. L’apport personnel se prépare en se constituant très tôt. Peut-être bénéficiez vous d’un plan épargne logement dès votre plus jeune âge. Mais comment compléter votre apport s'il n'est pas suffisant ? Il existe certains prêts à taux d'intérêt nul ou faible qu'il est possible de solliciter comme le prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement...4. Quelle durée choisir pour votre prêt ? La durée du prêt que vous choisirez dépendra de votre stratégie de remboursement, c’est-à-dire du montant des mensualités. Les établissements de crédit offrent la plupart du temps des prêts sur des durées variant de 10 à 40 ans. La règle est simple : soit vous décidez d’emprunter sur une courte durée (5 ou 10 ans par exemple) et vous paierez moins de frais financiers mais le montant de vos mensualités sera plus difficile à supporter sur le moyen terme. Soit vous décidez d’emprunter sur une plus longue durée, ce qui aura pour effet de diminuer vos mensualités, vous permettant de conserver un rythme de vie correct. Dans tous les cas, réfléchissez bien à votre stratégie de remboursement et veillez à ne pas dépasser votre taux d’endettement. LES PRETS IMMOBILIERS LES PLUS COURANTS Il existe toutes sortes de formules dont certaines sont communes à la plupart des établissements de crédit. En fait, ce qui les caractérise le plus, c'est leur grande souplesse d'utilisation et leurs possibilités d'adaptation à vos besoins spécifiques. Ces formules sont à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables. Mais que choisir? Taux fixe ou taux révisable?   1. Les prêts à taux fixe Comme leur nom l'indique, ces prêts proposent, dès le départ, un taux d'intérêt qui ne variera plus au cours du crédit. Il n'évoluera donc ni à la hausse, ni à la baisse. Cette formule est un peu rigide car il ne vous est pas possible de bénéficier des éventuelles baisses de taux qui peuvent se produire tout au long de votre crédit. De plus les prêts à taux fixe sont proposés à des taux nettement supérieurs à ceux des prêts à taux révisable. En revanche, en choisissant cette option, vous êtes à l’abri d’une hausse significative des taux d’intérêt. Vous savez ce à quoi vous vous engagez et pouvez plus aisément prévoir l’avenir. Pour décider si vous aller utiliser un taux fixe plutôt qu’un taux révisable, vous devrez prendre en compte le niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel.2. Les prêts à taux révisable Un prêt à taux révisable peut réellement vous faire économiser sur le coût de votre crédit. Tout d'abord parce que les taux proposés sont nettement inférieurs à ceux des prêts à taux fixe. Ensuite, parce que les formules sont aujourd'hui bien rodées et qu'elles limitent de façon significative les risques de forte hausse que vous pourriez légitimement craindre. Les prêts à taux révisables prévoient une révision des taux, en général tous les ans à la date anniversaire du crédit. La variation est alors fonction des fluctuations de l'indice de référence. En revanche, le taux révisable peut être dangereux car l’augmentation du taux peut rendre votre prêt moins avantageux qu’un prêt à taux fixe. Ceci dépend en partie de la santé économique de l’Union Européenne et de sa politique monétaire. Vous pouvez donc gagner comme perdre de l’argent ! Mode de révision Les prêts à taux révisable sont indexés sur l'Euribor (Taux interbancaire offert à Paris) à trois mois ou un an. Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez connaître la date de première révision du taux de crédit. Cette date varie le plus souvent entre 3 mois et 1 an. Dès cette première révision, les évolutions de l’Euribor seront répercutées sur votre crédit. Verrous de sécurité Les formules à taux révisable sont le plus souvent assorties de verrous de sécurité. Il faut distinguer les révisables classiques des révisables « capés », c’est-à-dire plafonnés. Avec un prêt à taux révisable classique, le taux de votre crédit peut osciller à la hausse comme à la baisse. Avec un prêt à taux révisable capé, vous connaissez, dès le départ, le taux maximum qui pourrait être appliqué à votre crédit en cas de forte hausse du taux de référence, mais le taux du crédit est généralement un peu plus élevé qu'un révisable classique. Les baisses de taux sont intégralement répercutées selon le même principe que les prêts à taux révisable classiques, ce qui augmente l’attrait de ce taux. Passage à taux fixe et remboursement anticipé Quelle que soit l'option choisie, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation ou de le transformer en prêt à taux fixe. Le passage à taux fixe est autorisé le plus souvent sans frais, ni pénalités. Mais à quel moment pouvez-vous le demander ? A quel taux ? Telles sont les questions que vous devez poser à votre banquier dès le départ. Cette transformation peut en effet être autorisée à tout moment ou à la date anniversaire du prêt. Le taux qui vous sera alors consenti peut correspondre au meilleur taux offert par la banque au moment de la transformation ou à un taux calculé à partir d'un indice défini dès la signature du prêt. Demandez des simulations financières à votre banquier. Elles vous permettront de vous faire une idée de ce qui se passerait en cas de hausse de taux, en cas de reprise de l'inflation, etc. De même, vous pouvez suivre l’évolution des indices des taux en consultant la presse économique et financière spécialisée.   3. Le prêt-relais Bien des événements peuvent vous entraîner à changer de logement : naissance d'un nouvel enfant, mutation professionnelle, départ à la retraite... Si vous avez déjà trouvé un acquéreur pour le logement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Mais ce n'est pas toujours possible. Alors comment faire coïncider vente et achat tout en disposant de l'argent nécessaire à votre nouvelle acquisition ? Si tel est votre cas, un prêt-relais constitue une réponse adaptée. Comment fonctionne-t-il ? Un prêt-relais est toujours consenti sur une courte période. En général, cette durée varie de 6 mois à 2 ans. Il ne vous est jamais prêté la totalité de la valeur estimée de votre logement à vendre. La banque vous accorde le plus souvent un crédit à hauteur de 60 à 80 % de cette valeur. Si le prix de votre logement actuel vous permet de couvrir la totalité de la nouvelle acquisition, un prêt-relais seul constitue la solution. En revanche, si vous ne pouvez assurer en totalité ce financement, vous devrez recourir à un prêt-relais jumelé à un prêt à long terme. Le remboursement du prêt Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de différentes façons : - la première consiste à rembourser le capital et les intérêts après avoir vendu votre ancien logement. C'est ce que l'on appelle un différé total de remboursement. Cette solution risque de vous coûter cher car le montant des intérêts porte pendant toute la durée du prêt sur la totalité du capital et sur les intérêts cumulés. - la seconde solution est moins onéreuse. Vous rembourserez les intérêts et les frais d'assurances dès la mise en place du prêt, le remboursement du capital s'effectuant bien entendu à la réalisation de la vente. Il s'agit d'un différé partiel. Si vous n'arrivez pas à revendre votre ancien logement avant l'échéance du prêt-relais, il vous sera possible d'obtenir une prolongation du prêt mais pas forcément aux mêmes conditions. Le mieux consiste à le transformer en prêt à long terme en négociant avec le banquier les modalités de remboursement par anticipation.4. Le prêt à 0 % Le prêt à taux zéro, tel que défini par la Loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques. Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d’un prêt sans aucun frais financier, et bénéficier, sous certaines conditions, d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 18 ans. En réalité, il ne faut pas se faire trop d’illusions : les conditions d’attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes. Si vous respectez les conditions d’attribution de ce prêt, surtout profitez-en, le prêt à taux zéro est une solution prioritaire. Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ? Le plafond de ressources Avant de connaître les modalités du prêt à taux zéro, il est important de savoir si vous respectez les conditions de ressources fixées par la loi pour bénéficier de ce prêt. Le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de chaque personne vivant dans le logement, au titre de l'année N-1. Le calcul du montant de ressources disponible est établi à partir des revenus déclarés par le demandeur (en mars, chaque année), lequel s’engage à fournir ensuite un duplicata de son avis d’imposition dès qu’il l’aura reçu (au plus tard le 31 décembre de l’année N). Toutefois, pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 1er mars, le revenu de référence reste celui de l'année N-2. En effet, jusqu'au 1er mars, date de la déclaration de revenu, il n'est pas possible de déterminer les revenus de l'année N-1. Exemple : pour une demande de prêt effectuée en juin 2008, les revenus à prendre en considération sont ceux de l'année 2007 et déclarés en mars 2008. Autre exemple : pour une demande de prêt effectuée en février 2008, les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année 2006, déclarés en mars 2007. Le niveau de ces revenus est plafonné en fonction du nombre de personnes composant le ménage (couples mariés ou personnes vivant en concubinage) et de la situation géographique du logement. Important : il faut prendre le montant du « revenu net imposable » sur l'avis d'imposition afin de le comparer avec les plafonds du tableau ci-dessous : PRÊT A TAUX ZÉRO Composition de la famille Zone A* Zone B et C* 1 personne 25 000 € 18 950 € 2 personnes 35 000 € 25 270 € 3 personnes 40 000 € 29 230 € 4 personnes 45 500 € 32 390 € 5 personnes et plus 51 900 € 35 540 €   Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d’Azur, Genevois françaisZone B : Île de France hors zone A, agglomérations > 50.000 habitants, quelques zones frontalières ou littorales Zone C : le reste du territoire Le type de logement compatible avec un prêt à taux zéro : Votre résidence principale : La règle veut que le logement financé avec un prêt à taux zéro soit votre résidence principale ; ainsi le prêt ne peut pas être accordé pour une résidence secondaire. Vous devrez occuper le logement ainsi financé durant toute la durée du prêt. Important : pour avoir droit au prêt à taux zéro, l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si l’emprunteur déménage pour raison de mobilité professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut demander, pour financer un nouveau bien, un nouveau prêt à taux zéro, ou bien le transfert de son prêt à taux zéro initial. L’achat d’un logement neuf : Votre logement devra être neuf et n’avoir jamais été occupé. Vous pourrez également financer l’achat d’un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle avec ses annexes et garages, et l’aménagement de locaux destinés à devenir un logement. L’achat d’un logement ancien : Le financement d’un logement ancien est désormais possible avec le nouveau prêt à taux zéro, mais le montant octroyé subit une légère décote par rapport aux montants accordés pour les logements neufs (- 10 % pour la zone A, - 20 % pour la zone B, - 25 % pour la zone C). Le prêt à taux zéro sera également utilisable pour le financement de la transformation d’un local professionnel en habitation. Important : le logement ancien doit respecter des minimales de surface et d’habitabilité. Ainsi, la surface totale du logement doit être supérieure à 14m² et celui-ci doit comporter une pièce principale d’au moins 7m² et une pièce de service (WC ou salle d’eau). De même, un logement de moins de 20 ans sera automatiquement considéré comme « habitable ». Pour les logements de plus de 20 ans, un expert devra confirmer le respect de normes, et pourra obliger l’acquéreur à effectuer des travaux de mise à niveau pour autoriser l’obtention du prêt.   Le calcul de l'emprunt Le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix de votre logement ou des acquisitions souhaitées et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement. Rappelez-vous donc que le prêt à taux zéro ne peut pas être l’unique source de financement de votre projet, ni même la principale. Le remboursement du prêt Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L’échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement. Plus vos ressources seront modestes et plus ce prêt sera remboursé tardivement. REMBOURSEMENT DU PRÊT Revenu fiscal de référence Remboursement Mensualité pour 10 000 €(hors assurance) Durée totale dont différé Période de différé Période de remboursement Moins de 12 641 € 22 ans 18 ans 0,00 € 208,33 € De 12 641 € à 15 800 € 21 ans 18 ans 11,57 €(1/4 du prêt) 208,33 €(3/4 du prêt) De 15 801 € à 18 950 € 17 ans 15 ans 27,78 €(1/2 du prêt) 208,33 €(1/2 du prêt) De 18 951 € à 25 270 € 8 ans 104, 17 € Au delà de 25 270 € 6 ans 138,89 €   Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt. Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans. Comment monter votre demande de prêt ? Garantie et assurance : L’établissement de crédit peut exiger de vous les primes d’assurance « décès-invalidité », perte d’emploi et incapacité de travail. En règle générale, les conditions d’assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L’établissement accordant le prêt à taux zéro n’est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ne doit être perçu par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro. Dernières démarches : Si toutes les conditions données ci-dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt. Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents notamment une fiche de renseignements vous concernant. Elle est standard et permet de donner des renseignements de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l’honneur concernant l’exactitude des renseignements fournis. LE CRÉDIT ET LES ASSURANCES 1. L’assurance décès-invalidité C'est une garantie indispensable pour vous. Elle est obligatoire. En cas de décès par exemple, vos éventuels héritiers se trouvent dégagés d'une dette qu'ils auraient dû rembourser sans cette garantie. L'assurance décès-invalidité couvre généralement trois risques : le décès, l'invalidité totale et définitive et l'incapacité temporaire de travail. L'assurance protège d'abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès. Le coût de l'assurance représente en outre une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu'à 10% de celle-ci avec la baisse récente des taux, et un prêt de 150.000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes pour un montant total pouvant dépasser 15.000 €. Sachez enfin que les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d'un établissement à l'autre. Ceci est en particulier le cas dans l'assurance des risques invalidité et incapacité de travail même lorsque les compagnies d'assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes ! C'est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l'examen du contrat d'assurance que vous proposera votre banque et en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées. En cas de disparition, la compagnie d'assurance prendra en charge l'intégralité du capital non encore remboursé. Il en sera de même si vous êtes en invalidité permanente et définitive. L'incapacité temporaire de travail ne sera pas forcément couverte par votre contrat. N'hésitez pas à vous renseigner. Cette garantie peut prendre en charge, après un délai de carence, vos mensualités de remboursement durant un certain temps. 2. L'assurance perte d'emploi L'assurance perte d'emploi, facultative, vous aidera le cas échéant à traverser un moment difficile. Elle prend le plus souvent en charge une partie des échéances mensuelles. Attention toutefois, certains contrats ne prévoient qu'un simple report d'échéances en fin de prêt. Qui peut souscrire ? Vous devez obligatoirement être salarié et pouvoir prétendre aux allocations de chômage des Assedic. Vous devez également être âgé de moins de 55 ans et travailler en contrat à durée indéterminée (CDI) dans une même entreprise depuis au moins six mois ou un an selon les formules.     LES GARANTIS En règle générale, les établissements de crédit n’accepteront de vous prêter de l’argent que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part d’honorer votre crédit. Ils pourront ainsi récupérer les fonds qu’ils vous ont avancés en revendant le bien immobilier en leur faveur en cas de problème. Plusieurs solutions existent.1. L’inscription en privilège de prêteur de deniers (PPD) Dans quelles conditions l’emprunteur devra-t-il payer les frais de mainlevée d’hypothèque ou de PPD ? La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. La mainlevée est automatique 2 ans après l’extinction de la dette.Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.La radiation de l’hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur. L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie portant uniquement sur l’immobilier existant ; il ne sera donc pas possible de l’utiliser sur des biens en état futur d’achèvement. Elle est moins chère que l’hypothèque car il n’y a pas de frais d’enregistrement et elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.Comme l’hypothèque, l’IPPD doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.Contrairement à l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers prend rang à la date de la vente et sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque : saisie puis vente du bien par voie judiciaire.2. L’hypothèque conventionnelle L’hypothèque conventionnelle est une garantie portant sur des biens immobilier neufs ou anciens. L’hypothèque est assujettie à la taxe de publicité foncière se portant à 0,615 % du montant du prêt. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. De la même manière que le PPD, l'hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au bureau de conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien dans les deux mois qui suivent la vente. En revanche, son rang ne prend effet non pas à la date de la vente, mais à la date d’inscription. 3. La caution Pour garantir sa créance, l’établissement de crédit peut également accepter q’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Cette garantie est généralement moins coûteuse que l’hypothèque. La caution est valable autant sur les biens immobilier neufs qu’anciens. La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée (le bénéficiaire) en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de l’emprunteur. L’acte de cautionnement doit être écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution. Certaines sociétés spécialisées dans le cautionnement s’engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance, en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme. A la différence de l’hypothèque, la caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.     LES FRAIS D’INTERVENTION DES PROFESSIONNELS 1. L’agent immobilier La vente entre particuliers n'est pas protégée. Si un propriétaire omet par exemple de vous informer de vices cachés dont il connaissait l'existence avant la vente, il vous appartiendrait ensuite de prouver sa mauvaise foi ! De plus, vous ne ferez pas forcément d'économies car les propriétaires accordent généralement une valeur affective au logement qu'ils vendent et ont tendance à les surestimer même encore aujourd'hui. Le recours à un professionnel comme l'agent immobilier est entouré de plus de garanties. Il connaît son métier et vous fera gagner du temps. Il est capable de cerner précisément vos besoins, saura vous conseiller et vous proposer des biens conformes à vos attentes. De plus, en tant que professionnel du marché, il connaît bien les prix des logements par rapport à leur situation dans leur quartier, à la qualité de l'immeuble et du bien proprement dit. Mais son rôle ne s'arrête pas là. Il doit vérifier, avant la signature de l'avant-contrat, un certain nombre d'éléments : situation administrative et juridique du logement, servitudes... En outre, il est en mesure de vous conseiller sur les éventuelles clauses suspensives à inclure dans l'avant-contrat. Il s’occupe à votre place de tous les aspects juridiques, administratifs et commerciaux dès lors que vous signez un compromis de vente et jusqu’à la signature de l'acte authentique devant notaire. La profession est strictement réglementée. Pour obtenir la licence lui permettant d'exercer, l'agent immobilier doit justifier d'un diplôme en droit ou d'une ancienneté suffisante dans le métier. Cette licence est délivrée chaque année par la préfecture. Les références de ce document ainsi que le nom de l'organisme accordant sa garantie financière doivent figurer sur tous les documents officiels émis par l'agent immobilier. La réglementation lui impose également d'afficher clairement ses tarifs dans son agence. L’agent immobilier est rémunéré par une commission qui ne peut être réclamée que lorsque l'acte de vente définitif est conclu. Cette rémunération prend en compte tous les services qu’il vous apporte et qu’un particulier n’est bien souvent pas capable de réaliser. Cette commission (ou honoraires) est fixée proportionnellement à la valeur du logement en fonction d'un barème dégressif. Examiner tous les points importants d'une demeure serait une entreprise trop longue et trop complexe. Mieux vaut vous faire assister d'un professionnel. Si vous passez par l'intermédiaire d’un agent immobilier, sachez que ceux-ci sont nombreux à proposer un diagnostic ou une expertise des biens à vendre. 2. Les frais de notaire Au moment de signer l'acte de vente, vous devrez verser ce que l'on appelle improprement les 'frais de notaire'. Le notaire assure la sécurité juridique de votre acquisition et accomplit les démarches auprès des services administratifs et fiscaux. Les frais de notaire comportent 3 dimensions : - les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs, fixés par décret et qui sont les mêmes qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien. Le taux varie en fonction de la tranche du prix de vente. - les droits dus au trésor Public dont le notaire est le collecteur, - les débours, qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l’étude notariale et qui sont nécessaires pour la réalisation de l’acte de vente (cadastre, hypothèque, géomètre).3. Les expertises immobilières L’acquisition d’un bien immobilier nécessite des expertises immobilières obligatoires réglementées par décrets, pour les particuliers comme pour les professionnels. Elles doivent être réalisées par un expert du bâtiment et faire l’objet d’un rapport d’expertises. Lors de la signature du compromis de vente, le propriétaire (ou son mandataire) doit obligatoirement présenter les rapports d’expertises à l’acquéreur, afin que celui-ci s’engage en toute connaissance de cause. La déclaration de la superficie « loi Carrez » est obligatoire pour les immeubles bâtis en copropriété lorsqu'il s’agit de lots à usage d’habitation. Le certificat « loi Carrez » constate a superficie privative des lots clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, des surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. En sont exclus : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et tous les lots inférieurs à 8 m². Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. L’absence de déclaration de la superficie peut entraîner la nullité de l’acte de vente. Le certificat amiante est obligatoire pour tous les immeubles bâtis. Il informe les habitants sur l’existence de risques sanitaires liés à l’inhalation de fibres que l’amiante, en se dégradant, libère dans l’air ambiant. Le repérage étendu amiante consiste à repérer tous produits ou matériaux susceptibles ou réputés contenir de l'amiante. Si il y a des doutes sur certains matériaux, des prélèvements seront réalisés à des fins d’analyse qualitative par un laboratoire indépendant compétent. L'amiante est interdit en France depuis le 1er janvier 1997. Le décret 96-97article 10-3 a été modifié le 22 août 2002, par conséquent tous les biens lors de la vente construit avant le 1er juillet 1997 et non contrôlé suite au nouveau décret devront être ré-expertisé. Le rapport du diagnostic amiante doit être annexé au compromis de vente. Le constat des risques d'exposition au plomb est obligatoire pour les biens construits avant 1948, situés dans une zone à risque, délimitée par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique et doit être établi depuis moins de 1 an. Il signale l’existence de risques d’accessibilité au plomb et ses méfaits notamment le saturnisme (maladie liée à l’ingestion du plomb) qui touche essentiellement les enfants qui consomment les peintures écaillées. (Constat obligatoire depuis le 27 avril 2006). L’état parasitaire est obligatoire pour les biens implantés dans les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme, délimitées par arrêté préfectoral. Il doit être présenté à l’acquéreur avant la signature de l’acte authentique et doit être établi depuis moins de 6 mois. Il prévient les acquéreurs afin d’organiser la lutte contre les insectes à larves xylophages tels que le capricorne ou la petite vrillette et les champignons lignivores dont le plus connu est le mérule. Aucun décret d'application dasn le Finistère n'impose cette expertise, en revanche la chambre des notaires la préconise fortement pour tous les biens ayant plus de 20 ans et en structure bois. Le diagnostic gaz permet d'attester la conformité de l'installation. Le vendeur d'un logement équipé d'une installation intérieure au gaz naturel d’au moins 15 ans devra produire un « diagnostic gaz » portant sur l'état des appareils de chauffage, de production d'eau chaude, tuyauteries et locaux où fonctionnent les appareils à gaz mais sans obligation de mise en conformité de l'installation. Ce certificat, qui exonère de garantie pour vice caché prévue à l'article 1643 du code civil, doit avoir été établi depuis moins de 3 ans à la date de l'acte authentique. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2007). Le diagnostic de performance énergétique (D.P.E.) permet  de qualifier la performance énergétique du bien immobilier en termes de consommation annuelle d’énergie (39% du parc Français du bâtiment) et d’émission de gaz à effet de serre. Ce diagnostic contribue à informer l’acquéreur d’un bien immobilier et à l’inciter à effectuer des travaux d’économie d’énergie. (Diagnostic obligatoire depuis le 1er novembre 2006). Le diagnostic de sécurité électrique est obligatoire à partir du 1er janvier 2009. Le vendeur doit fournir un état relatif à l'installation intérieure d'électricité si celle-ci a plus de 15 ans. Réalisé sur l’ensemble de l’installation électrique privative des locaux à usage d’habitation et de leurs dépendances, ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans et être joint au dossier de diagnostic technique (annexé au compromis de vente). Établi par un professionnel, l’état de l’installation intérieure d’électricité vérifie notamment l’existence et les caractéristiques : d’un appareil général de commande et de protection, ainsi que de son accessibilité, d’au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l’origine de l’installation électrique, d’un dispositif de protection contre les surintensités, d’une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.   En outre, l’obtention de certains prêts est soumise à la mention d’expertises, comme par exemple, la certification de superficie pour un prêt à 0 % (normes minimales de surface et d’habitabilité) ou pour un prêt conventionné.       LA PROTECTION DE L’EMPRUNTEUR Conformément à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent ». Article L 321-2 de la loi N° 2001-1168 du 11 décembre 2001. Pour vous protéger contre les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer une certaine somme d'argent (frais de dossier, avance…) avant la mise en place du prêt, le législateur a mis en place une règle très formelle : « aussi longtemps que le prêt ou les prêts n'ont pas été effectivement déboursés, il est formellement interdit de vous réclamer un quelconque versement de quelque nature que ce soit. » C'est une clause très utile pour vous permettre de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu'elle soit pleinement respectée. La loi dite « Loi Scrivener », n° 79-596 du 13 juillet 1979, fait partie du code de la consommation (L.312-1 et suivants). Elle a pour but de protéger le consommateur contre les dangers du crédit. Elle pose des règles impératives qui limitent la liberté contractuelle en matière de crédit immobilier. Elle s’applique à tous les prêts concernant l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, l’achat de terrains à construire, de parts de sociétés d’immeuble, les travaux de rénovation, ou construction pour un montant supérieur à 21.343 €. Peu importe le but de l’opération, habitation ou investissement. La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier (réglementation de la publicité, Offre préalable de crédit, délai de réflexion, condition suspensive d’obtention de prêt, etc.)1. Offre de prêt L'offre de prêt qui vous sera adressée par l'établissement de crédit, préalablement à l'attribution du prêt, doit contenir un certain nombre d'informations obligatoires : - votre identité et celle de l'établissement de crédit, ainsi que celle des éventuelles cautions auxquelles vous faites appel, - la nature de votre prêt et son objet (achat d'une maison, d'un appartement, d'un terrain, travaux...), - le montant total du prêt, incluant les intérêts, - le taux effectif global, - le tableau d'amortissement, - les assurances et les garanties (les modalités des contrats d'assurance doivent être annexées au contrat), - les garanties souscrites en cas de défaillance de l’emprunteur, - les conditions en cas de transfert du prêt, - le montant des frais qui peuvent être retenus en cas d’annulation du prêt. Attention, jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.2. Délai de réflexion obligatoire L'offre de prêt doit vous être adressée par courrier ainsi qu'aux éventuelles cautions s'il s'agit de personnes physiques. Sa durée de validité est de 30 jours minimum. Après un délai de réflexion de 10 jours minimum, vous avez la possibilité d'accepter ou de refuser l'offre de prêt. Si vous l'acceptez, vous devez le faire par écrit. Il en est de même pour vos éventuelles cautions.3. Contrat de prêt et compromis de vente Tout contrat préalable à la vente d'un logement (promesse de vente, compromis, etc.) doit préciser si vous vous acquitterez du prix du logement à l'aide de prêts. Si c'est le cas, une clause suspensive d'obtention des prêts est obligatoire et valable un mois minimum. Si vous n'obtenez pas vos prêts, vous serez intégralement remboursé de toutes les sommes versées d'avance. Ce remboursement doit avoir lieu dans les 21 jours suivant votre demande. Cette protection s'exerce cependant sous certaines conditions. Vous devez faire le nécessaire pour obtenir vos prêts en temps voulu. Le contrat peut d'ailleurs prévoir un délai précis pour déposer votre demande de prêt et si vous ne respectez pas ce délai ou que vous demandez un prêt supérieur à ce qui est indiqué dans l'avant contrat, la rupture du contrat vous est imputable. Les sommes versées restent alors acquises au vendeur ou au mandataire.4. Remboursement anticipé La loi vous reconnaît la possibilité de rembourser par anticipation en partie ou en totalité les prêts souscrits. Ce remboursement ne peut cependant être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde. En cas de remboursement anticipé, la banque peut exiger, à condition que le contrat le mentionne, une indemnité dont le montant total ne doit pas dépasser un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, sans toutefois pouvoir excéder 3 % du capital restant dû ou 3 % du capital remboursé par anticipation en cas de remboursement partiel. Depuis la loi n°99-532 du 25 juin 1999 (JO du 30 juin 1999), les remboursements anticipés peuvent être effectués sans pénalités lorsque le remboursement est motivé par la vente d’un bien immobilier faisant suite à l’un de ces trois événements survenus à l’emprunteur ou à son conjoint : - changement de lieu d’activité professionnelle, - décès, - ou cessation forcée de l’activité professionnelle.     LA FISCALITÉ DE L’HABITAT 1. Taxe d’habitation La taxe d'habitation est établie annuellement, en fonction de votre situation au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est encaissée pour le compte de la commune, du groupement éventuel de communes auquel elle peut appartenir et du département où se situe votre habitation. Elle contribue ainsi au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Dans certains cas, en fonction de votre situation personnelle ou des locaux, vous pouvez bénéficier d'une exonération ou d'une limitation de cette taxe.2. Taxe foncière sur les propriétés bâties Le budget des communes,départements et régions, est financé en partie par la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui contribue ainsi au développement des équipements collectifs et des services proposés. En tant que propriétaire ou usufruitier d’un immeuble, vous devez acquitter cette taxe chaque année. Toutefois, pour certaines constructions, vous pouvez bénéficier d’exonérations temporaires, de 2, 10, 15 ou 20 ans. Les personnes âgées ou handicapées, de condition modeste, peuvent aussi bénéficier de réductions de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour leur habitation principale. Le propriétaire qui vend son logement en cours d’année est redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Aussi, il est d’usage de stipuler dans les actes de ventes l’obligation pour l’acquéreur de rembourser au vendeur une quote-part de la taxe foncière, calculée prorata temporis. Ce partage de l’impôt s’effectue chez le notaire dès la réception par le vendeur de l’avis d’imposition ou  en se basant sur l'année précédente. 3. Imposition à l’achat L'acquéreur d'un logement à usage d'habitation achevé depuis plus de 5 ans ou ayant fait l'objet d'une première mutation consentie à une personne qui n'a pas la qualité de marchand de biens, s'il est achevé depuis moins de 5 ans, devra payer des droits d'enregistrement qui se décomposent comme suit : - le droit départemental d'enregistrement à taux réduit, - la taxe communale. Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de vente porté dans l'acte augmenté de toutes les charges en capital et des indemnités stipulées dans l'acte au profit du vendeur à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. Ils doivent être payés avant l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement. Le taux du droit départemental d'enregistrement qui peut également prendre le nom de taxe départementale de publicité foncière est fixé par le conseil général. Il est actuellement de 3.60% pour les immeubles d'habitation. Le conseil général peut modifier chaque année, dans certaines limites, le taux du droit départemental qui peut varier dans certaines limites d'un département à l'autre. En cas de modification, les nouveaux taux sont notifiés aux services fiscaux du département avant le 30 avril de chaque année et sont applicables à compter du 1er juin de l'année (se renseigner auprès du service fiscal du département). Le taux de la taxe communale est de 1,20%. A cela s'ajoute un prélèvement possible pour frais d'assiette de 2,50% calculé sur le produit du droit départemental d'enregistrement. Ces dispositions s'appliquent aux ventes constatées par acte authentique à compter du 15 septembre1999. Globalement, les droits de mutation à titre onéreux des ventes d'immeubles, s'élèvent au maximum à 4,89%.6. Imposition à la revente : les plus-values immobilières L'augmentation de valeur constatée à l'occasion d'une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf exonérations prévues par la loi, imposable comme un revenu. Le régime des plus-values de particuliers constitue la règle applicable en la matière. Calcul et déclaration incombent au notaire.   Plus-values imposables Ce sont celles réalisées par des personnes physiques à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) : - d'immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers tels qu’usufruit et nue-propriété, ou parts de sociétés immobilières telles que les SCI, SCPI, - détenus à titre privé et acquis depuis moins de 15 ans.   Montant net imposable - cession d'un bien détenu depuis - de 15 ans. - toute cession d'immeuble ou de fraction d'immeuble dont la valeur n'excède pas 15.000 €. - expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l'indemnité d'expropriation (réinvestissement immobilier). - cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d'invalidité non imposables à l'ISF au titre de l'avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2002 n'excède pas 7.046 € pour la 1ère part de quotient familial (+ 1.882 € par 1/2 part supplémentaire). - échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrements fonciers. http://www.guenno.com/content/4/nos-atouts.html Présent sur Rennes depuis 25 ans, nos 4 agences couvrent l'ensemble des différents quartiers de Rennes. Nous assurons la transaction vente, la location ainsi que la gestion immobilière.Nous nous engageons auprès de nos vendeurs à la mise en place de 16 services qui leurs garantissent la vente de leurs biens dans les meilleures conditions de délais et de prix. Préalablement à toute mise en vente, nous procédons, grace à notre méthode exclusive, à une estimation précise et étayée du bien qui nous est confié et refusons de mettre en place les services proposés si le prix souhaités par les vendeurs n'est pas en adéquation avec le prix marché que nous avons cosntaté et déterminé.Au niveau des acquéreurs, nous effectuons un diagnostic de leur projet mais également une étude de sa faisabilité financière et juridique. Nous nous engageons à suivre chaque acheteur jusqu'à la signature d'un compromis, que celui-ci soit réalisé par notre intermédiaire ou non.Nous mettons tout en place pour assurer la satisfaction totale de nos clients vendeurs, acquéreurs et bailleurs. Nos collaborateurs bénéficient de 250 heures de formations par an. Juridiques, fiscales, financière, liées à la copropriété ou au problématiques du batiment, chaque interlocuteur peut ainsi répondre à l'ensemble des problématiques que rencontre nos clients.Nous verifions et mesurons à l'issue de chaque transaction la satisfaction de nos clients et nous engageons à les suivre sur le long terme. http://www.guenno.com/content/5/temoignages-clients.html Vous trouverez sur cette page une reproduction des témoignages laissés par nos clients dans les livres d'or disponibles et consultables à l'accueil de nos agences.           http://www.guenno.com/content/6/le-nouveau-dpe-a-partir-du-1er-janvier-2011.html   Le ministère de l'Écologie et du Développement durable a annoncé un certain nombre de mesures destinées à améliorer et fiabiliser le diagnostic de performance énergétique (DPE). Dossier de presse du Ministère de l’Écologie, 13 septembre 2011 Rendu obligatoire pour toutes les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2011, le diagnostic de performance énergétique (DPE) présente l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Ce document, réalisé par un professionnel certifié, doit ainsi inciter les Français à améliorer la performance énergétique de leurs logements ou de leurs bâtiments. Cette performance étant basée sur la consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. À noter :  le DPE doit, en principe, être établi lors de la vente, de la construction ou de la mise en location d’un logement ou d’un bâtiment. À ce titre, le ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement vient d’annoncer 6 mesures pour améliorer et fiabiliser le DPE. L’ensemble de ces dispositions entreront en vigueur dès le 1er janvier 2012. Parmi elles, on notera que le diagnostiqueur devra désormais, dans le souci d’une plus grande transparence, transmettre au bailleur ou au propriétaire du bâtiment le document accompagné du relevé détaillé de l’ensemble des points inspectés. Et pour que le DPE soit encore plus précis, le nombre des données devant être analysées par le diagnostiqueur sera porté à 60 (contre 30 précédemment). Le ministère a également souhaité encadrer et contrôler davantage la profession. Dans ce sens, un annuaire des diagnostiqueurs a été mis en ligne, offrant ainsi aux propriétaires et aux bailleurs un accès rapide et fiable aux coordonnées des professionnels agréés. Autre nouveauté, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sera bientôt en charge de la réalisation de contrôles dans le secteur du diagnostic immobilier. Précision :  il est prévu également la constitution et la mise en ligne d’une base de données à valeur statistique des DPE ainsi qu’une montée en compétence des diagnostiqueurs. Ces derniers seront, en effet, soumis à un niveau de difficulté supplémentaire lors des examens nécessaires à l’exercice de la profession. http://www.guenno.com/content/7/les-taux-d+interets-actuellement-pratiques.html   Les taux de crédit immobilier restent stables (c) Reuters Les taux de crédit immobilier restent stables selon le courtier Empruntis.com. /Photo d'archives/REUTERS/Kevin Coombs C’est le calme sur le front des taux de crédit immobilier. Selon le denier baromètre publié par le courtier en ligne Empruntis.com, les taux d’intérêt n’ont pratiquement pas bougé en octobre. La moyenne des taux fixes hors assurance se située à 4,05 % pour un prêt immobilier sur 15 ans et à 4,30 % pour un crédit immobilier sur 20 ans. « Les taux restent stables dans la quasi-totalité des régions, avec quelques mouvements légèrement haussiers ici ou là », observe Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.com. Au niveau régional, l’amplitude atteint 0,15 point entre les régions. Ainsi, les emprunteurs des régions Ouest et Rhône-Alpes peuvent obtenir un taux fixe hors assurance à 4 % sur 15 ans et 4,25 % sur 20 ans, tandis que les acquéreurs de l’Est et de l’Ile-de-France décrochent un taux fixe hors assurance à 4,15 % sur 15 ans et 4,40 % sur 20 ans. Néanmoins, ce statu quo pourrait être de courte durée, en raison de la remontée de l’OAT, qui servent d’indice de référence pour les taux fixes, au dessus de la barre des 3 %, passant de 2,52 % début octobre à 3,12 % le 17 octobre. « Nous serons très attentifs dans les semaines à venir, indique Maël Bernier. Si ce mouvement venait à s’accentuer et à se confirmer, les barèmes des banques devraient suivre très rapidement et les taux des crédits aux particuliers augmenter en parallèle ». Vous trouverez ci-après les taux actuellement pratiqués chez nos partenaires bancaires. Pour toutes information appelez au 02 99 31 70 31? BAREME Taux Fixe *   Selon Apport et Revenus Remboursements Constants par tranche de 10 000 € Hors Assurance A partir de :   TAUX DUREE MENSUALITE 3,40 % 10 ans 98,42 € 3,75 % 15 ans 72,72 € 4,00 % 20 ans 60,60 € 4,15 % 25 ans 53,62 € 4,35 % 30 ans 49,78 € DUREE MENSUALITE 3,50 % 10 ans 98,89 € 3,80 % 15 ans 72,97 € 3,90 % 20 ans 60,07 € 4,00 % 25 ans 52,78 € 4,15 % 30 ans 48,61 € http://www.guenno.com/content/8/les-taux-d+interets.html   Crédit immobilier : des taux toujours stables Selon Empruntis.com, les taux des crédits immobiliers restent stables. Pas d’inquiétude pour les emprunteurs à la recherche d’un prêt immobilier pour financer leur projet immobilier. Les taux des crédits immobiliers sont toujours stables, et ce depuis plusieurs mois. « Les mois se suivent et se ressemblent, nous ne prévoyons pas de mouvements importants dans les semaines à venir sur les barèmes bancaires », constate Maël Bernier, directrice de la communication du courtier Empruntis.com. Certes, certaines banques réajustent leurs grilles de taux d’intérêt de quelques points de base, mais cela n’a quasiment aucune influence sur le niveau général des taux d’intérêt. Les banques continuent de profiter des taux bas pour reconstituer leurs marges et consolider leurs fonds propres, tout en maintenant une offre attractive pour les emprunteurs : « Un taux fixe moyen hors assurance se négocie aujourd’hui à 4,05 % sur 15 ans et 4,30 % sur 20 ans, la durée 25 ans enregistrant une baisse de 0,05 point à 4,40 %, indique le courtier. Les taux ont augmenté de 80 points de base par rapport à la même période l’an passé, mais qui restent très inférieurs au niveau de la précédente crise de 2008 où un taux moyen sur 20 ans se négociait autour de 5,40 % ». Malgré un contexte favorable pour les établissements bancaires, de nouvelles baisses de taux ne semblent pas envisageables : « Pour pouvoir parler de tendance baissière, il faudrait que les banques qui sont aujourd’hui dans la bonne moyenne et bien placées décident d’afficher des taux en baisse de 0,1 à 0,2 point, or dans le contexte économique actuelle et avec les exigences de Bâle III auxquelles elles doivent faire face, cela semble fortement improbable », analyse Maël Bernier. V.G.   http://www.guenno.com/content/9/la-cote-des-loyers.html   S’informer sur les niveaux de loyers pratiqués LocService lance sa nouvelle Cote des Loyers.   Avant de proposer un bien en location ou avant de pouvoir en louer un, propriétaires bailleurs et locataires ont besoin de s’informer sur les niveaux de loyers pratiqués dans une ville donnée. Le site de location entre particuliers LocService vient de mettre à jour sa Cote des loyers, en lui adjoignant un indice de représentativité du marché. Cet outil permet de connaître en 2 clics les loyers pratiqués pour chaque type de location, en renseignant le nom de la ville ou son code postal et en choisissant le type de bien, de la chambre à la maison. La Cote des Loyers affiche graphiquement les loyers moyens constatés par type de logement en fonction des surfaces offertes. Un tableau détaille ensuite les prix minimum, moyen et maximum constatés selon les superficies. Il est même possible de comparer simultanément les loyers de deux villes pour évaluer rapidement deux marchés locatifs. Les résultats de la cote évoluent quotidiennement et sont basés sur les 150 000 locations (loyers charges comprises) proposées par les propriétaires sur LocService.fr au cours des 3 dernières années, en excluant les biens atypiques. http://www.guenno.com/content/10/comment-faire-partir-un-locataire-indelicat-?.html   Loyers impayés, appartements dégradés... De nombreux litiges opposant le propriétaire à ses locataires peuvent s'envenimer et n'avoir pour seule solution que l'expulsion de ces derniers. Une procédure longue, et souvent coûteuse pour le bailleur, dont voici les grandes étapes. Les exemples pullulent sur Internet. Troubles du voisinage, réalisations de travaux refusées, dégradations des parties communes et de l'appartement, arriérés de loyers … Les propriétaires - qui souvent investissent dans l'immobilier pour garantir leur retraite - se retrouvent parfois avec des situations compliquées du fait de leur locataire. Pour faire cesser le trouble, voire éviter les situations financières périlleuses puisqu'il faut continuer à assumer le remboursement du crédit, l'expulsion du locataire s'avère parfois nécessaire. En location, la règle de base reste celle d'une jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail (3 ans). En principe, le bailleur ne peut pas demander au locataire de partir avant… à moins d'apporter la preuve du non respect des conditions du bail. Il n'est bien sûr pas question de se faire justice soi-même, la loi protège les locataires et les procédures sont strictement encadrées. «Une procédure souvent longue et coûteuse pour le propriétaire», précise la Chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires, car avant de récupérer les sommes dues, le propriétaire doit avancer tous les frais. «La plupart du temps le problème naît du non paiement des loyers mais la dégradation des lieux va souvent de paire», poursuit l'association. Dans tous les cas, il faut être réactif, et agir dès les premiers incidents. Plus on attend, plus cela devient compliqué. L'intervention de l'huissier en préalable Si le conflit vient du non paiement des loyers, la première étape consiste à adresser au locataire un commandement de payer dès le deuxième mois de non encaissement des loyers. C'est un préalable à toute procédure contentieuse devant les tribunaux. Le document est délivré par un huissier de justice. Le locataire a alors deux mois pour régulariser la situation. En cas de délai non respecté, le propriétaire pourra faire adresser un second commandement de payer. S'il reste également sans réponse, cela constitue une vraie faute du locataire, et l'autorisation pour le bailleur de poursuivre la procédure devant le tribunal d'instance pour obtenir la résiliation du bail. La justice peut aussi décider d'accorder des délais aux locataires. Dans le cas d'une dégradation des locaux, la situation est plus délicate à faire constater. «Le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux, ni imposer de visites si elles ne sont pas prévues au bail. Il n'est donc pas censé savoir que le logement est dégradé avant l'état des lieux de sortie», explique Estelle Dubois. Par ailleurs, il ne faut pas confondre saleté et dégradation : un locataire peut tout à fait vivre dans le désordre et la saleté pendant toute la durée du bail et rendre un appartement dans un état normal. Toute intrusion doit donc être légitimée, par exemple par des fuites d'eau faisant craindre un dégât des eaux, ou des plaintes des copropriétaires. «La nécessité de faire des travaux dans le logement est une raison légitime d'entrer dans les lieux. Si le locataire refuse la visite ou les travaux, il commet une faute», précise néanmoins l'avocate. Si nécessaire, un huissier assermenté peut venir constater le mauvais état des locaux. Recours devant le tribunal Cet acte ne sera cependant pas suffisant pour poursuivre la procédure. Encore faut-il établir que les dégradations sont bien du fait du locataire et non dues à la vétusté du logement ou de l'immeuble. Il est alors nécessaire de s'adresser au tribunal d'instance pour qu'il nomme un expert judiciaire. L'avantage est que s'il se heurte à la porte close du locataire, l'expert peut obtenir en quelques jours une autorisation du juge et l'accompagnement des forces de police pour forcer la porte. La procédure est au frais du demandeur, il faut compter de 2000 à 3000 euros. Le rapport servira de base au prononcé de la résiliation du bail et de la décision d'expulsion. L'assistance de la force publique Si le juge décide la résiliation du bail, le bailleur doit adresser un commandement de quitter les lieux à son locataire, qui dispose alors de deux mois pour s'exécuter, ou demander un délai au tribunal de grande instance. L'état de santé, l'âge, la présence d'enfants peuvent jouer en sa faveur, et il peut obtenir un répit compris entre un mois et un an. La trêve hivernale, période fixée chaque année par décret du 1er novembre au 15 mars, interdit également la mise en application des décisions d'expulsion. Passé les délais éventuels, le propriétaire peut demander à un huissier de justice d'intervenir. Ce dernier demande alors l'assistance d'un représentant de la force publique, un commissaire ou un officier de police. En général coopérante d'après les associations, il arrive néanmoins que la force publique se fasse un peu prier. L'huissier ne pouvant agir sans elle, la procédure d'expulsion est de fait à l'arrêt. Le propriétaire peut alors déposer un recours à la préfecture. Il s'agit d'un recours financier. Le propriétaire peut demander à l'État de lui payer tous les loyers qu'il n'a pas perçus depuis le prononcé de l'avis d'expulsion parce qu'il n'a pas donné son concours en accompagnant l'huissier. Avec un peu de ténacité, les décisions sont toujours appliquées. Plus fataliste, la chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires ajoute cependant que les bailleurs doivent la plupart du temps faire une croix sur les sommes d'argent dues tant pour le paiement des loyers que les dégradations. http://www.guenno.com/content/11/deces-d+un-locataire-:-comment-recuperer-le-logement-?.html  Décès d'un locataire : comment récupérer le logement ? La procédure permettant à un bailleur de récupérer son logement après le décès du locataire a été améliorée. Décret n° 2011-1043 du 1er septembre 2011, JO du 2 Un contrat de location d’un logement est, en principe, résilié de plein droit au décès du locataire sauf si le bail est transféré à l’un de ses héritiers. Toutefois, il n’est pas toujours facile pour le propriétaire de récupérer le logement après le décès du locataire. C’est pourquoi les pouvoirs publics ont récemment précisé et complété le dispositif existant, facilitant désormais les démarches entreprises par le bailleur. Concrètement, lorsqu’aucune personne ayant vocation à hériter du locataire (conjoint, enfants…) ne se manifeste pour vider le logement, le bailleur pourra demander au tribunal de grande instance (TGI) la nomination d’un huissier de justice afin de reprendre possession des lieux. Ainsi, l’huissier de justice pourra accomplir les mesures conservatoires qui s’imposent après le décès du locataire. Il pourra, à ce titre et selon la valeur des biens trouvés sur place, réaliser l’apposition des scellés (compétence qui appartenait initialement au greffier en chef du TGI) ou un état descriptif des biens. À noter :  si les meubles sur place sont manifestement dénués de valeur marchande, l’huissier dressera un procès-verbal de carence. Le propriétaire sera alors autorisé à déposer le mobilier du défunt dans un garde-meuble, mais devra toutefois avancer les frais d’enlèvement et de conservation des meubles. Les clés du garde-meuble étant, quant à elles, conservées par l’huissier. http://www.guenno.com/content/12/.htmlhttp://www.guenno.com/content/13/les-taux-de-credit-immobilier-restent-stables.html   Les taux de crédit immobilier restent stables Hervé Hatt, directeur général du courtier Meilleurtaux.com, commente les dernières évolutions des taux d’intérêt et explique comment obtenir les meilleures conditions d’emprunt. (c) Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com Alors que les prix immobiliers ont légèrement baissé cet été, les taux des crédits immobiliers eux, sont restés stables ces derniers mois. La Banque centrale européenne a laissé son principal taux directeur inchangé en octobre afin de contenir l'inflation, stabilisant ainsi le coût du financement pour les banques. Cependant, les tensions concernant la crise de la dette, et notamment le choix par la Grèce de recourir au référendum pour approuver ou non le plan de sauvetage sur lequel les partenaires européens s'étaient mis d'accord quelques jours auparavant, plongent de nouveaux les marchés dans l’incertitude. Selon le courtier Meilleurtaux.com, le meilleur taux fixe hors assurance actuellement disponible sur 20 ans s’élève à 3,85 %, alors que le taux moyen a légèrement diminué à 4,22 % contre 4,25 % début septembre et 4,30 % cet été. « Aujourd'hui les taux se sont stabilisés à des niveaux relativement bas, mais dans un contexte de refinancement tendu incitant les banques à la prudence. Si elles n'ont, pour l'instant, pas durci les critères d'octroi de crédit, elles appliquent plus strictement ceux existants. Elles sont plus regardantes sur la qualité des dossiers de demande de prêt déposée par les emprunteurs, privilégiant actuellement les moins risqués qui bénéficient alors de taux bas », analyse Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com. Revenus stables et pérennes, capacité d’épargne prouvée et apport personnel significatif sont autant d’éléments qui permettent aux emprunteurs de décrocher leur prêt immobilier dans les meilleures conditions. Et pour réduire le coût du crédit, les emprunteurs, pour les primo-accédants, peuvent bénéficier du PTZ Plus, le prêt à taux zéro mis en place au 1er janvier dernier, et pour tous, opter pour la délégation d’assurance. Entrée en vigueur il y a un an, la réforme Lagarde sur l’assurance de prêt commence à produire ses effets. Les emprunteurs bénéficient d’un choix plus important en matière de contrats d’assurance emprunteur et de tarifs plus attractifs. « L’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 15 % du coût total du crédit immobilier. Pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans à 4 %, le taux d’assurance varie de 0,10 % à 0,40 % selon le contrat souscrit et le profil, avec un coût de 4 000 euros à 16 000 euros. D’où l’importance de bien choisir son assurance et de mettre en concurrence les différentes solutions proposées », explique le courtier. http://www.guenno.com/content/14/taxe-fonciere-:-a-la-hausse.html   Taxe foncière : + 22 % en 5 ans    (c) Sipa 051010 challenges Une Taxe foncière Tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement à titre de résidence principale ou qu’ils le louent, doivent s’acquitter, sauf exonération spécifique, de leur taxe foncière. La taxe foncière est un impôt dont la base de référence, dite valeur locative, est fixée par l’Etat, à laquelle s’appliquent différents taux fixés par les régions, les départements et les collectivités. En 2011, une réforme de la fiscalité locale a transféré la part des régions aux départements, ce qui n’a donc en rien allégé la facture pour le contribuable. De même, alors que l’Etat a annoncé avoir divisé par deux le montant des frais de gestion de la taxe, la part supprimée a également été transférée aux départements. Parallèlement, tous les paramètres sont en hausse. Ainsi en moyenne, les bases locatives ont augmenté de 1,2 % en 2010 et de + 9,22 % entre 2005 et 2010. Les cotisations régionales et départementales ont progressé de plus de 28 % sur 5 ans, tandis que les bases communales et intercommunales ont bondi de 19 %. Au total, toutes augmentations confondues,  la taxe foncière a progressé de 22 %. « A titre de comparaison, les prix à la consommation (hors tabac) ont augmenté, entre janvier 2005 et janvier 2010, de 8 % selon l’Insee », rappelle Jean Perrin. http://www.guenno.com/content/15/nouvelles-sur-les-taux-novembre-2011.html   LES TAUX SONT TOUJOURS AUSSI BAS, PROFITEZ-EN !!! Les taux restent stables avec même un léger recul suivant la durée de 0.05 point. Vous pouvez négocier actuellement 4 % sur 15 ans, 4,25 % sur 20 ans et à 4,45 % sur 25 ans. Profitez-en, la perte du triple A pour la France engendrerait forcément une remonté des taux. http://www.guenno.com/content/16/les-francais-:-ecolo-mais-pas-a-n+importe-quel-prix-!.html - 34 % des français sont prêts à entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement. - 1/3 d'entre eux sont prêts à acquérir des biens avec une bonne performance énergétique mais sans surcoût - 15 % déclarent être prêts à acheter plus cher un bien bénéficiant d'une très bonne performance énergétique.       http://www.guenno.com/content/17/rennes-en-chiffres.html   Les chiffres - 61 500 emplois publicssur l'aire urbaine de Rennes (140 communes) - 172 000 emplois privés sur l'aire urbaine de Rennes (140 communes) - 16 372 entreprises sur Rennes Métropole en 2006 - 257 entreprises - 1086 emplois nouveaux générés entre octobre 2006 et octobre 2007 par les entreprises privées de Rennes Atalante, soit un taux de croissance de 7,7 % Commerce   - 5 450 commerces sur Rennes Métropole représentent 13 800 emplois - 71 pôles commerciaux - 11 hypermarchés - 9 galeries marchandes - 56 supermarchés - 24 associations de commerçants     Tourisme - 200 000 visiteurs à l'accueil de l'Office de tourisme - 1 auberge de jeunesse – centre international de séjour : 103 lits - 1 camping municipal Les Gayeulles  : 178 places - 41 hôtels classés et 1 hôtel non classé tourisme : 1 680 chambres - 105 taxis     Foires et salons - 120 000 visiteurs à la Foire internationale de Rennes - Près de 112 000 visiteurs et plus de 1300 exposants au SPACE (Salon de la production agricole – carrefour européen) L'environnement   Espaces verts - 811 hectares entretenus dont 48 % de parcs, bases de loisirs, terrains de sports, soit 15 % de la superficie de la ville - Une vingtaine de parcs de 1 à 16 hectares - 8 sites de jardins familiaux regroupant 772 parcelles   Collecte des déchets - 54 653 tonnes de déchets ménagers collectées en porte-à-porte en 2006 - 6 428 tonnes de verre collectées en 2006 - 10 136 tonnes de journaux-magazines et emballages multi-matériaux, secteur intra-rocade - 2 165 tonnes de déchets verts collectées en porte-à-porte, secteur intra-rocade - 1 centre d'enfouissement technique pour les déchets de l'incinération - 3 déchetteries - 1 ramassage par quartier et par semaine des déchets verts La gestion des déchets est une compétence Rennes Métropole. Pour en savoir ,   Qualité de l’air -6 points de mesure sur l'agglomération rennaise dont deux à Rennes. L'association Air Breizh, agréée par le Ministère de l'environnement, a été chargée de cette mission sur la Bretagne.  Pour en savoir plus,   Eau - Entretien de 739 km de canalisations d’eau - Production de 19 millions de m3 d’eau Assainissement - Traitement de 14 901 680 m3 d'eaux usées, entretien de 660 km de canalisations d'eau - 19 820 tonnes de boues traitées par séchage et incinération à l’usine d’incinération de Villejean L'action sanitaire et sociale Petite enfance - 14 crèches gérées par la ville : 824 places - 118 assistantes maternelles en crèches familiales : 244 places - 8 crèches parentales associatives : 120 places seniors - 1 foyer logement et 6maisons de retraite médicalisées gérées par le CCAS : 512 places - 3 services à domicile gérés par le Centre communal d'action sociale : le service prestataire d’aide et d’accompagnement à domicile, le service mandataire des assistantes de vie, le service de soins infirmiers à domicile Intégration scolaire - 6 établissements spécialisés -6 classes d'intégration scolaire (public et privé confondus) - 9 unités pédagogiques d’intégration (public et privé confondus)   Espaces sociaux - 5 espaces sociaux, guichets uniques d'accès aux prestations et aux droits sociaux, lieux d'accueil et d'écoute, regroupant sur un même site des services de la Ville de Rennes, du Conseil général (centres départementaux d’action sociale), de la Caisse d'allocation familiales, des Centres sociaux, de la Mission locale et des permanences de partenaires associatifs ou institutionnels. Universités et enseignement supérieur   Plus de 58 000 étudiants à l'université, dans les grandes écoles et instituts et dans les établissements d'enseignement supérieur Université Rennes 1 - Plus de 22 000 étudiants en formation initiale et 14 000 étudiants en formation continue - 2 207 étudiants étrangers - 2 000 enseignants, enseignants-chercheurs et chercheurs Université Rennes 2 Haute-Bretagne - Près de 21 000 étudiants en formation initiale et 2 300 étudiants en formation continue - 2 005 étudiants étrangers - 658 enseignants, enseignants-chercheurs et chercheurs Grandes écoles et établissements d'enseignement supérieur Une vingtaine de grandes écoles et instituts (dont l'Ecole nationale de santé publique et l'Agrocampus) dans les domaines de l'agriculture, l'armée, les arts, le commerce, l'enseignement, la santé, les sciences et techniques, les sciences politiques. Une quinzaine de formations spécialisées dans le secteur de la communication, des arts, du commerce et de la gestion, du droit et des sciences politiques, paramédical et social. Centres de recherche Plus de 4 000 chercheurs regroupés dans des grands centres publics ou privés, principalement dans les secteurs de l'électronique, l'image et la communication, la bio-industrie, la chimie fine, la santé et l'environnement.   http://www.guenno.com/content/18/la-nouvelle-taxe-sur-les-loyers-trop-eleves-ne-concerne-pas-rennes+.html La nouvelle taxe sur les loyers trop élevés ne concerne pas Rennes.      ACTUALITÉS Bailleurs : attention à ne pas fixer un loyer trop élevé ! Le seuil d'application de la taxe sur les loyers élevés des « micro-logements » vient d'être précisé. Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011, JO du 31 Pour combattre les pratiques abusives, la loi de finances pour 2012 a instauré, à compter du 1er janvier 2012, une taxe sur les loyers élevés des « micro-logements ». Celle-ci s’applique à toutes les locations, exonérées de TVA, de très petits logements (14 mètres carrés au plus) situés dans une zone où un déséquilibre important existe entre l’offre et la demande, et dont le montant du loyer se révèle excessif par rapport aux loyers pratiqués dans la zone géographique concernée. En pratique :  les communes concernées sont celles classées en zone A pour l’application de certaines aides au logement et notamment du dispositif Scellier. Pour connaître la liste de ces communes, Le taux de la taxe est fonction de l’écart existant entre le loyer pratiqué et le loyer de référence de la zone concernée. Ce taux varie ainsi de 10 à 40 % selon l’importance de l’excès du loyer. L’assiette de la taxe étant constituée par le montant des loyers perçus au cours de l’année civile – donc sur les loyers bruts – au titre des logements imposables. Et pour que le montant du loyer (mensuel, charges non comprises ) soit considéré comme excessif, il doit excéder un seuil par mètre carré de surface habitable. Seuil qui vient d’être fixé par un décret à 40 €. En pratique :  les seuils seront révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers. http://www.guenno.com/content/19/le-ravalement-comment-ca-marche-?.html   Une étape importante pour préserver la valeur d’un immeuble. Repoussé et redouté, le ravalement est la bête noire d’un propriétaire. Plusieurs années sont parfois nécessaires pour le faire accepter par tous les copropriétaires.  C’est vrai qu’une fois votés, ces travaux multiplient par deux ou trois les charges de l’immeuble. Selon l’état de dégradation des murs extérieurs, la facture avoisine en moyenne entre 3 000 et 6 000 euros par copropriétaire.  Reste que ce « grand nettoyage » est une étape nécessaire. Non seulement elle constitue un fait marquant dans la vie d’un immeuble, mais en plus elle participe à sa préservation et à sa valorisation. Pour réaliser cette opération qui se déroule tous les 10 à 15 ans, environ 18 à 24 mois de préparation sont nécessaires. Déroulé de cette chronologie.   Avant  En théorie, le ravalement doit être réalisé tous les dix ans. Toutefois les maires sont rares à exiger de leurs administrés une application stricte de cette obligation. La décision relève le plus souvent des copropriétés elles-mêmes, à moins que l’immeuble ne se situe pas dans un quartier protégé, un secteur historique ou fasse l’objet d’une réhabilitation comme dans le cadre d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH). Dans ces secteurs, les propriétaires d’immeubles sont fortement incités par la collectivité locale à restaurer leur façade avec parfois des aides financières à la clef.  Avant de demander de façon anarchique des devis, le conseil syndical, avec l’aval de l’assemblée générale, peut commencer par missionner un professionnel indépendant (architecte, ingénieur, ou bureau d’étude) pour réaliser un diagnostic de « l’enveloppe extérieure ». Outre le type de traitement à engager sur la façade, sa mission va consister à vérifier l’étanchéité du bâtiment, à envisager s’il y a besoin de procéder à la réfection des gouttières, au scellement des gardes corps ou la restauration des corniches.  Après cet audit détaillé de l’état du bâti, ce technicien liste alors les travaux à réaliser et leur degré d’urgence. Il soumet ses conclusions à la copropriété qui statuera en assemblée générale (AG). Son travail est payé forfaitairement et varie de 2 000 à 5 000 euros selon la technicité du bâtiment.  Dans le cadre de simples travaux d’entretien de façade, le vote d’un ravalement s’effectue à la majorité « simple ». Elle requiert la majorité des voix des personnes présentes ou représentées en AG.  Lors du vote, les habitants précisent la période de réalisation du chantier, fixent la date et le nombre d’appels de fonds à réaliser.    Pendant  Après avoir voté le principe du ravalement, l’AG peut décider de mandater un professionnel, (éventuellement celui qu’il a missionné pour le diagnostic mais pas toujours), afin qu’il endosse le rôle de maître d’œuvre pendant les travaux. A lui de constituer le cahier des charges, de lancer les appels d’offres, de réceptionner les 4 ou 5 devis demandés et de les juger. Mais c’est toujours à l’AG de trancher. Cette intervention extérieure est facturée entre 7 et 9 % du montant des travaux. Le ravalement est parfois complexe, aussi le jugement averti d’un « pro » est-il utile.  Le chantier pouvant durer deux à trois mois pour un petit immeuble et jusqu’à deux ans pour les grandes résidences avec plusieurs bâtiments, le contrôle du maître d’œuvre doit être régulier. En cours de chantier, il s’assure du bon déroulement des travaux. Il s’informe aussi des imprévus ou des difficultés. Il tente de trouver des solutions adaptées. A lui aussi de contrôler la bonne exécution du devis. Si au moins deux entreprises sont amenées à intervenir sur le chantier, la désignation d’un coordinateur «Sécurité Protection de la Santé » (S.P.S.) est obligatoire. C’est le « chef d’orchestre » de la sécurité sur le site. Coût de cet intervenant : 2 à 3 % du montant de travaux.   Après  Une fois les échafaudages démontés, il faut être vigilant sur la façon dont va évoluer et « vieillir » la façade. Pendant un an, les éventuels désordres de peinture sont couverts. La copropriété est aussi protégée en cas de sinistres éventuels dans le cadre de la garantie dommage ouvrage et cela pendant une durée de dix ans. Toutefois, cette garantie fonctionne à condition d’avoir souscrit cette couverture avant le début des travaux.   Profiter des financements à géométrie variable Débourser 3 000 à 6 000 euros pour un ravalement oblige parfois certains copropriétaires à recourir au crédit. Certes, chacun peut se dénicher en solo un financement sur mesure auprès de sa banque. Sachez que le syndic peut proposer une solution alternative soit un prêt spécial pour ces travaux et surtout accessible à tous les copropriétaires qui le désirent. Pour des montants importants, certains prêteurs spécialisés proposent des conditions intéressantes : des taux d’intérêts compris entre 4 % et 5%, sans garantie hypothécaire, des assurances décès bon marché et parfois aucune pénalité financière en cas de remboursement anticipé. Il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires emprunteurs. Autrement dit, celui qui ne rembourse pas son crédit ne met pas en péril les autres endettés, ni même la copropriété. En général la durée d’un tel crédit va de 5 à 7 ans. Votre immeuble se situe dans un quartier réhabilité par la mairie ? Renseignez-vous sur les éventuelles aides financières existantes, la subvention peut représenter jusqu’à 35 % des travaux.   http://www.guenno.com/content/20/comment-est-fabrique-un-taux-bancaire-?.html   Crédit immobilier : comment est fabriqué un taux bancaire     La fixation des taux des crédits au logement dépendent du coût de la matière première bancaire, l’argent. Comme sur tous les marchés, les taux facturés aux ménages dans le cadre d’un crédit à l’habitat dépendent du coût auquel les établissements de crédit achètent leur « matière première », c’est-à-dire les fonds qui vont être prêtés. Au regard de la structure du refinancement du marché du logement, il est relativement simple de comprendre comment sont déterminés les taux des crédits tels qu’ils sont facturés aux ménages. En effet, ces taux sont fixés comme suit :   Taux aux ménages : Coût du refinancement + Rémunération des fonds propres + Coût du risque + Coûts de gestion + Marge   Ainsi, le taux facturé aux ménages intègre les coûts financiers (refinancement + fonds propres + coût du risque, c’est-à-dire montants à provisionner en cas de non remboursement de l’emprunteur) et les comportements de marge des banques. Il doit également couvrir les frais de dossier et, le cas échéant, les assurances. Comment les établissements de crédit achètent des fonds ? Les fonds collectés par les établissements de crédit pour être reprêtés aux ménages souhaitant acquérir un logement le sont par des services de « gestion actif / passif ». La « gestion actif / passif » fonctionne comme une centrale d’achat de gros qui achète des fonds pour les redistribuer aux entités de la banque qui en ont besoin pour leur rediriger vers les clients. Elle n’achète pas des fonds à chaque fois qu’un prêt est demandé par un client mais elle se fournit en grandes quantités. La « gestion actif / passif » collecte ainsi les fonds du passif de la banque pour les rediriger vers l’activité commerciale (l’actif) à un prix nommé « prix de cession interne ». La « gestion actif / passif » peut éventuellement gagner une marge sur cette vente, qui sera donc répercutée sur l’emprunteur final (le ménage). Ainsi, plus la « gestion actif / passif » est performante, c’est-à-dire capable d’emprunter de l’argent à de bonnes conditions, plus les taux qui seront facturés aux emprunteurs finaux (les ménages) seront attractifs. On comprend également que Bâle 3 oblige les banques à disposer de ressources à plus long terme que dans le passé, réduit ainsi le rôle de transformation des banques et risque donc de faire augmenter le coût des crédits aux logements facturé aux ménages. En effet, il faut toujours avoir en tête que plus la maturité du refinancement est longue, plus le coût du refinancement est élevé. Le coût du refinancement Le coût de refinancement des établissements de crédit constitue une moyenne pondérée des coûts des différentes ressources financières auxquelles les banques font appel. Il faut distinguer dans l’analyse du coût de refinancement les banques généralistes (qui collectent des dépôts) des établissements spécialisés (qui n’en collectent pas). Le coût du refinancement des établissements de crédit (et plus encore des banques) est modique en France pour deux raisons : - Les comptes courants (qui financent les banques) ne sont pas rémunérés (en revanche, l’épargne bancaire l’est, et fait même l’objet d’une âpre bataille commerciale) ; - L’épargne logement, même si sa part recule, constitue une ressource encore relativement abondante et surtout bon marché pour les banques (le taux applicable à l’épargne sous forme de PEL est à 2,5 % depuis 2003). Pour le reste, les coûts de refinancement des banques sont fixés par des évolutions de marchés. - Sur le marché interbancaire à court terme, le taux de référence est l’Euribor 3 mois. Néanmoins, les banques qui prêtent à taux fixe (la quasi-totalité des prêts en France) s’endettent peu à court terme pour financer des prêts au logement. L’impact de l’Euribor 3 mois (ou des taux directeurs de la Banque Centrale qui déterminent en grande partie l’Euribor 3 mois) sur la plupart des crédits immobiliers est donc marginal ; - sur le marché obligataire, le taux qui sert de référence aux investisseurs est l’OAT 10 ans. Le taux auquel s’endettent les banques est constitué de l’OAT 10 ans auquel s’ajoute un spread d’autant plus faible que l’établissement jouit d’une bonne réputation. Par exemple, les banques réputées s’endettent aujourd’hui sur les marchés obligataires à une maturité de 5 ans à environ 4,5 %. L’évolution des coûts des crédits au logement est donc très corrélée aux taux des marchés obligataires, lesquels suivent eux-mêmes les taux OAT 10 ans. En effet, plusieurs autres types de ressources financières des banques, soit représentent une faible part du refinancement (marché interbancaire), soit ont un coût stable dans le temps (épargne logement). En 2012, le coût de refinancement des crédits à l’habitat devrait se tendre modérément. En effet, la part du refinancement des prêts immobiliers qui passe par des ressources de marché est croissante (la part des dépôts bancaires et de l’épargne logement dans le refinancement du crédit au logement diminue). A l’inverse, la part des financements obligataires progresse. Or le spread de taux entre l’OAT 10 ans et les taux auxquels empruntent les banques a tendance à augmenter. En outre, Bâle 3 oblige les banques à se refinancer sur des maturités de plus en plus longues, et donc de plus en plus coûteuses. La rémunération des fonds propres Les actionnaires des banques attendent de leur prise de risque une rémunération. Ils doivent donc toucher un dividende, comme tout propriétaire de parts d’entreprises. Dans ce domaine aussi, la réglementation a un impact. Ainsi, Bâle3, dont nous avons déjà parlé pour évoquer les questions de liquidité, renforce aussi les exigences en matière de capitaux propres. Ainsi, pour un montant de crédit donné, un établissement de crédit doit désormais conserver plus de capitaux propres qu’auparavant. En outre, Bâle 3 est plus strict quant à la définition des fonds propres qui entrent dans la définition des ratios de solvabilité. Ces évolutions réglementaires ont des implications très concrètes. Plus de capitaux propres, et des capitaux propres de meilleure qualité, cela veut dire une rentabilité des capitaux propres plus faible pour les actionnaires (mais correspondant à un risque moindre). Pour faire remonter cette rentabilité, leurs actionnaires peuvent demander aux établissements d’augmenter les dividendes versés, ce qui constitue un coût financier supplémentaire. Le coût du risque Le coût du risque correspond à la part des montants des crédits octroyés qui ne sont pas remboursés. Quand elles fixent les taux d’intérêt facturés aux emprunteurs, les banques doivent couvrir ce coût du risque, qui est essentiellement fonction de l’évolution du revenu disponible des ménages et de la dynamique du marché du travail. Néanmoins, en France, et en dépit d’un chômage structurellement élevé, le coût du risque des crédits immobiliers ne connaît pas de variations brutales (à la différence des crédits à la consommation). Les coûts de gestion La collecte des fonds, la commercialisation, la distribution et la gestion des crédits à l’habitat génèrent des coûts qui doivent être couverts par le taux d’intérêt facturés aux clients : masse salariale, dépenses de marketing et de publicité, amortissement des investissements… Ces coûts de gestion ont eu tendance à diminuer ces dernières années. Les marges bancaires En France, les marges sur les crédits au logement sont historiquement très faibles. En effet, ces crédits ont été pensés de longue date comme des produits de conquête, permettant d’attirer et de fidéliser une clientèle potentiellement consommatrice de produits d’épargne, de produits d’assurance et de crédits à la consommation. La Banque de France et la Commission Bancaire s’inquiètent d’ailleurs de longue date des politiques commerciales des banques en la matière, dans la mesure où la faiblesse des marges contribue à la faiblesse des taux d’intérêt, et donc à la hausse tendancielle des prix des logements. En ce début 2012, les marges réalisées par les banques sur les crédits au logement tendent toujours à être nulles. Néanmoins, les établissements de crédit s’accordent à trouver cette situation malsaine. Au cours de l’année, ils pourraient donc souhaiter les voir redevenir plus nettement positives.   Etude réalisée par le cabinet d’analyse économique et de conseil Asterès pour meilleurtaux.com