Peut on conclure des baux d’habitation soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?

L’article 25 de la loi n° 86 1290 du 23 décembre 1986 dispose que « les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48 1360 du 1er septembre 1948 précitée. Ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989, à l'exception des locaux à usage exclusivement professionnel qui sont régis par l'article 57 A et par les dispositions du Code civil ».

Il a toutefois pu arriver que des parties à un contrat de location conclu après le 23 décembre 1986, soit par erreur, soit de leur plein gré, le soumettent expressément aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

La Cour de cassation a déjà écarté l’application de la loi du 1er septembre 1948 dans de tels cas. L’argument selon lequel le statut prévu par la loi du 1er septembre 1948 étant plus protecteur que celui de la loi du 6 juillet 1989, il n'était pas interdit aux parties de soumettre volontairement les baux aux dispositions générales de cette loi a ainsi été écarté au motif que « les dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection du preneur »(1). Cette position a été confirmée dans un arrêt ultérieur affirmant de manière plus cinglante encore que « les dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d'un bail à la loi du 1er septembre 1948 »(2).

La cour d’appel de Versailles s’était déjà rangée à la jurisprudence de la Cour de cassation(3). Elle a eu l’occasion de réaffirmer cette position dans une affaire récente et de se prononcer sur le sort d’un bail soumis illégalement à la loi du 1er septembre 1948. Elle a en effet jugé qu’ « un bailleur et un locataire ne peuvent décider de se soumettre au régime de la loi du 1er septembre 1948 depuis que sont intervenues les dispositions de la loi du 23 décembre 1986. La violation de ces dispositions, destinées à protéger le bailleur autant que le locataire, ne peut toutefois se traduire par une annulation pure et simple du contrat qui porterait gravement atteinte aux intérêts d’un locataire qui aurait, par ailleurs, respecté ses obligations. Il convient donc de limiter l’annulation aux stipulations du contrat contraires aux nouvelles exigences législatives et, pour l’avenir, de mettre en conformité le contrat de bail litigieux avec les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 »(4).

Un bail conclu après le 23 décembre 1986 et illégalement soumis à la loi du 1er septembre 1948 se verra donc appliquer les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

(1) Cass. 3e civ. 2 juin 1999, n° 97 17373.

(2) Cass. 3e civ. 19 mars 2003, n° 01 12529.

(3) CA Versailles 1re ch. 11 mai 2010, Loyers et copr. 2010, n° 284.

(4) CA Versailles 1re ch. 28 mai 2013, Loyers et copr. 2013, n° 235.


Mise à jour le 22/09/2017