Crédit immobilier : comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Crédit immobilier : comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Vous envisagez l’achat d’un bien immobilier ? Pour dimensionner votre emprunt immobilier en fonction de votre budget, estimer votre capacité d’emprunt est une étape indispensable. Situation financière, taux d’endettement, âge… De nombreux éléments doivent être pris en compte dans ce calcul. Avoir une idée chiffrée de votre capacité d’emprunt vous aidera à monter une demande de prêt cohérente et argumentée. Un gage de sérieux pour l’établissement bancaire qui examinera votre dossier de crédit immobilier. 


Achat d’un bien immobilier : qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?


Pour financer un achat immobilier, excepté si vous disposez d’une fortune personnelle conséquente, souscrire un emprunt est incontournable. Pour obtenir ce crédit, il est nécessaire de monter un dossier de demande de crédit immobilier. Une étape capitale pour le succès de votre achat immobilier, à ne surtout pas négliger. 


Estimer précisément votre capacité d’emprunt vous permet d’optimiser les chances de voir votre demande de crédit acceptée. Il s’agit d’un signal très positif envoyé à l’organisme prêteur, preuve de sérieux et de fiabilité. 


La capacité d’emprunt désigne la capacité de l’emprunteur à rembourser la somme prêtée pour réaliser l’acquisition du bien immobilier. Elle dépend de sa situation financière, mais aussi de ses crédits souscrits antérieurement, de son profil… 


En la calculant, vous pourrez déterminer le montant maximum sur lequel vous engager pour votre prêt. De cette donnée chiffrée découle aussi votre capacité d’achat, c’est-à-dire le budget global qu’il est possible d’allouer à votre projet immobilier. En fonction de cette somme, vous pourrez cibler tel ou tel type de bien (surface, emplacement, standing…). 


Âge, situation financière… Le profil de l’emprunteur déterminant 


À la réception du dossier de prêt, l’établissement prêteur va analyser votre « profil emprunteur ». L’âge de l’emprunteur est un critère important. Ainsi, même s’ils disposent déjà d’un patrimoine confortable, les seniors doivent souvent s’acquitter d’une assurance emprunteur plus onéreuse que les plus jeunes. 


Votre capacité d’emprunt est directement liée à votre situation financière. Celle-ci est scrupuleusement passée en revue par les banques et organismes de crédit. Bulletins de salaire, avis d’imposition, crédit en cours, patrimoine existant… sont des éléments scrutés par ces professionnels du crédit. Leur objectif ? S’assurer de la solvabilité de l’emprunteur sur toute la durée du projet pour limiter au maximum le risque de défaillance et donc d’impayés. La constitution d’un dossier de prêt est le moment adéquat pour faire un point global sur vos finances. 


Il s’agit de mettre en relation : 


Vos revenus (et ceux du co-emprunteur si vous achetez en couple par exemple) : 

Salaires nets

Primes professionnelles

Rentes diverses (revenus locatifs…)


Et vos dépenses :

Montant du loyer

Crédits en cours (crédit voiture, à la consommation…)

Charges variables 


Taux d’endettement : que signifie le chiffre de 33 % ? 


Les établissements prêteurs se montrent regardants sur les charges fixes pesant sur le budget des potentiels emprunteurs. Leur taux d’endettement ne doit pas dépasser le seuil symbolique des 33 %, au-delà duquel le risque d’insolvabilité est jugé trop élevé par les banques. En effet, pour éviter le risque de surendettement, le « reste à vivre », c’est-à-dire la somme d’argent restante après la déduction de toutes les charges, doit permettre à l’emprunteur d’assumer ses dépenses courantes. 


Un taux d’endettement trop élevé peut motiver un refus de prêt. Toutefois, ce chiffre fatidique peut être nuancé en fonction des moyens financiers de l’emprunteur. Ainsi, si vos ressources sont très confortables, un taux de 35 % à 40 % peut être jugé « acceptable ». À l’inverse, si vos revenus sont modestes, le taux maximum tournera davantage autour des 30 %.  



Créée le 04/07/2019