Immobilier ancien : défiscaliser grâce à la loi Cosse

La loi Cosse, également appelée « dispositif Louer abordable », a été instaurée en 2017 par Emmanuelle Cosse, ministre du Logement de l’époque. Cette loi vise à lutter contre la vacance locative et favoriser l’accès au logement des ménages modestes. Grâce à la loi Cosse, les propriétaires-bailleurs effectuant de la location d’appartements, peuvent défiscaliser une partie de leur investissement immobilier. Cette « défiscalisation » immobilière prend la forme d’une déduction fiscale sur les revenus fonciers, allant de 15% à 85%. 


Loi Pinel ou loi Cosse : quelle différence ? 


Pinel ou Cosse : ces deux dispositifs de défiscalisation immobilière présentent de nombreuses similitudes. En effet, pour la loi Pinel comme pour la loi Cosse, les avantages fiscaux sont soumis à plusieurs conditions relatives à la localisation du bien immobilier, mais aussi à des plafonds de loyers. 


Cette ressemblance a tendance à semer le doute dans l’esprit des investisseurs… La principale différence entre les deux lois ? La loi Cosse concerne aussi les logements anciens, contrairement à la loi Pinel qui reste restreinte aux biens immobiliers neufs. À noter : si vous achetez un bien neuf, vous devez choisir entre les deux lois, car il est impossible de cumuler leurs avantages. 


Si vous souhaitez acquérir un bien ancien (avec ou sans travaux) pour le louer et profiter de l’avantage fiscal afférent, la loi Cosse ou « Dispositif Louer abordable » est l’unique option. 


Loi Cosse : un dispositif intéressant pour défiscaliser dans l’ancien 


La loi Cosse – ou dispositif « Louer abordable » - a été mise en place par l’État pour inciter les propriétaires à louer leur logement vide. L’objectif ? Limiter la vacance locative dans les zones de tension du marché immobilier, en proposant à la location des biens anciens ou neufs à des ménages aux ressources modestes. Cette incitation passe par un avantage financier attribué aux propriétaires. 


Les bailleurs du logement peuvent se voir attribuer une déduction fiscale de 15% à 85% sur les revenus locatifs perçus. 


Le taux de la déduction fiscale dépend : 

  • De la localisation du logement : les communes sont classées par zone A, Abis, B1, B2 ou C
  • Du type de convention signée avec l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’Habitat) 
  • Du recours ou non à l’intermédiation locative 

L’intermédiation locative consiste à confier la gestion de la location du bien à un intermédiaire social comme une association agréée ou une agence immobilière à vocation sociale. 


Les conditions pour bénéficier de la loi Cosse


Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier ancien et de le louer ? Pour profiter des avantages fiscaux liés à la loi Cosse : 

  • le logement doit être situé dans les zones définies par arrêté
  • le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah avant le 31 décembre 2019
  • le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds (plus le loyer du logement est faible, plus la déduction fiscale sera élevée). 


Loi Cosse : quel taux de déduction fiscale ? 


Le taux de la déduction fiscale accordée aux propriétaires bailleurs louant leur bien immobilier dans le cadre de ce dispositif s’établit comme suit : 


Les plafonds de loyers à respecter 


Dans le cadre de la loi Cosse, le propriétaire s’engage à respecter des plafonds de loyers pour la location de son bien. Selon la convention signée avec l’Anah, le loyer pratiqué est dit « social », « très social » ou « intermédiaire ». 



Mise à jour le 13/06/2019