Démarches pour les acquéreurs

Vous avez visité plusieurs biens avec votre conseiller immobilier et avez enfin trouvé votre nouveau toit pour loger votre famille.

Vous allez donc signer avec lui un compromis de vente qu'il aura préalablement rédigé. Vous aurez à compter du lendemain de sa signature un délai de rétractation de 7 jours (Loi S.R.U. : protection des acquéreurs).


Il vous faudra ensuite démarcher différents organismes bancaires afin de monter votre dossier de prêt. Vous devez fournir à votre conseiller immobilier dans un délai de 10 jours à compter de la réception du compromis de vente une attestation de demande de prèt. Puis entre 30 à 45 jours pour fournir une attestation d'accord de prêt qui sera transmise directement à l'agence qui la transmettra au vendeur du bien.


Lorsque toutes les conditions nécessaires au bon déroulement de la vente seront réunies et que toutes les clauses auront été levées, l’acte authentique de vente sera conclu devant notaire.


 


Le compromis de vente


Le compromis de vente est un avant contrat dans lequel les deux parties, le vendeur et l’acquéreur, s’engagent mutuellement, sous certaines conditions, à conclure la vente d’un bien immobilier. Le compromis de vente, en tant que contrat, comporte donc un accord sur la chose vendue et le prix. L’acquéreur s’engage à payer une somme d’argent en contrepartie du bien immobilier dont le compromis fait l’objet. Le compromis peut être rédigé sous seing privé, mais il est généralement recommandé de confier sa rédaction à un professionnel comme l’agent immobilier. Celui ci se chargera de l’exécution du compromis jusqu’à la signature de l’acte authentique devant notaire.
Le compromis de vente peut comporter une clause suspensive d’obtention de prêt qui prévoit la nullité de l’acte de vente si l’acquéreur n’obtient pas le financement de son acquisition. De plus, l’acquéreur bénéficie, conformément à la loi SRU de décembre 2001, d’un délai de rétractation de sept jours suivant la signature du compromis de vente lui permettant de revenir sur sa décision d’acheter.

Le chèque de réservation (Séquestre)


Afin de montrer au vendeur que vous vous engagez pleinement dans l’acquisition de son bien immobilier, effectuer un dépôt de garantie. Le chèque de dépôt de garantie ou encore appelé chèque séquestre dont le montant est généralement égal à 10 % du prix de vente, prouve votre volonté d’acheter. L’agent immobilier bloque la somme d’argent versée sur un compte appelé compte séquestre. Le chèque est encaissable directement, dès que le compromis de vente est contresigné par le vendeur. Il vient en déduction du prix de vente.L’acte authentique de vente


Une fois que toutes les conditions nécessaires à la réalisation de la vente ont été réunies et que toutes les clauses ont été levées, vous vous retrouvez avec votre conseiller immobilier et le vendeur chez le notaire (à la date fixée dans le compromis de vente) pour la signature de l'acte authentique.  C’est lors de cette signature que les fonds sont débloqués par votre organisme prêteur et que vous devenez propriétaire du logement acheté. Il ne faudra donc pas oublier d'assurer votre nouveau logement.


 


 


 


ÉTABLIR VOTRE PLAN DE FINANCEMENT



1. Le coût global de l’acquisition


La première étape consiste à évaluer le coup global de votre acquisition. Celui ci se compose du prix du bien immobilier que vous avez choisi d’acheter, des frais de notaire associés et des honoraires de l’agence immobilière (prix TFC : tous frais compris). Vous devrez aussi évaluer le montant des travaux que vous devrez engager : pour cela, faites faire des devis par des professionnels de la construction (électricité, plomberie, chauffage, toiture, revêtements des sols et des murs, mises aux normes, etc.).
Vous devez donc présenter à votre banquier une estimation de l’ensemble des besoins en financement exigé par votre acquisition. C’est la condition minimale afin de connaître la somme que vous devrez emprunter pour mener à bien votre projet.

2. Vos revenus et vos charges


La deuxième étape nécessaire pour établir votre plan de financement consiste à calculer l’ensemble de vos revenus nets et de vos charges. Ceci vous permettra de calculer votre taux d’endettement. Vos revenus peuvent être constitués de salaires, retraites, loyers, rentes, etc. Vos charges sont constituées de l’ensemble des crédits auxquels vous avez souscrit, comme le crédit automobile, les crédits à la consommation, l’électroménager, etc. Notez toutefois que l’ensemble de vos factures (téléphone, électricité, etc) n’entrent pas dans le calcul de votre taux d’endettement.
En règle générale, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos ressources (30 % est tout à fait correct). S’il est supérieur, alors vous risquez de voir votre demande de prêt refusée par les établissements de crédit qui jugeront prendre un trop gros risque en vous prêtant de l’argent. Dans ce cas, il faut revoir à la baisse le montant que vous souhaitez emprunter ou augmenter votre apport personnel.

3. Votre apport personnel


Après avoir soigneusement étudié vos ressources et les dépenses liées à votre projet, se pose la question du financement. Peut être disposez vous d'un plan épargne logement, de toute autre forme d’épargne bancaire ou d'une petite somme d'argent provenant d'un héritage...
En règle générale, même si vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % du prix de l'acquisition, il est plutôt conseillé d'apporter 20 à 30 % du coût total, ce qui vous permettra d'obtenir un prêt à des conditions plus intéressantes. Le terme d’apport personnel est d’ailleurs souvent inexact car il peut être constitué uniquement de vos économies et autres fonds propres, ou de fonds propres et de fonds empruntés, voire uniquement de fonds empruntés. L’apport personnel est donc tout simplement la part de disponibilités financières dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet immobilier. En outre, le dépôt de garantie que vous avez peut être effectué peut être considéré comme un apport personnel.


 


 


L’apport personnel se prépare en se constituant très tôt. Peut être bénéficiez vous d’un plan épargne logement dès votre plus jeune âge. Mais comment compléter votre apport s'il n'est pas suffisant ? Il existe certains prêts à taux d'intérêt nul ou faible qu'il est possible de solliciter comme le prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement...

4. Quelle durée choisir pour votre prêt ?


La durée du prêt que vous choisirez dépendra de votre stratégie de remboursement, c’est à dire du montant des mensualités. Les établissements de crédit offrent la plupart du temps des prêts sur des durées variant de 10 à 40 ans. La règle est simple : soit vous décidez d’emprunter sur une courte durée (5 ou 10 ans par exemple) et vous paierez moins de frais financiers mais le montant de vos mensualités sera plus difficile à supporter sur le moyen terme. Soit vous décidez d’emprunter sur une plus longue durée, ce qui aura pour effet de diminuer vos mensualités, vous permettant de conserver un rythme de vie correct. Dans tous les cas, réfléchissez bien à votre stratégie de remboursement et veillez à ne pas dépasser votre taux d’endettement.


 


 


 


LES PRETS IMMOBILIERS LES PLUS COURANTS


 


Il existe toutes sortes de formules dont certaines sont communes à la plupart des établissements de crédit. En fait, ce qui les caractérise le plus, c'est leur grande souplesse d'utilisation et leurs possibilités d'adaptation à vos besoins spécifiques. Ces formules sont à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables. Mais que choisir? Taux fixe ou taux révisable?


 


1. Les prêts à taux fixe


Comme leur nom l'indique, ces prêts proposent, dès le départ, un taux d'intérêt qui ne variera plus au cours du crédit. Il n'évoluera donc ni à la hausse, ni à la baisse. Cette formule est un peu rigide car il ne vous est pas possible de bénéficier des éventuelles baisses de taux qui peuvent se produire tout au long de votre crédit. De plus les prêts à taux fixe sont proposés à des taux nettement supérieurs à ceux des prêts à taux révisable. En revanche, en choisissant cette option, vous êtes à l’abri d’une hausse significative des taux d’intérêt. Vous savez ce à quoi vous vous engagez et pouvez plus aisément prévoir l’avenir.
Pour décider si vous aller utiliser un taux fixe plutôt qu’un taux révisable, vous devrez prendre en compte le niveau actuel des taux d'intérêt à court et à long terme pour évaluer la part de risque et de gain potentiel.


2. Les prêts à taux révisable


Un prêt à taux révisable peut réellement vous faire économiser sur le coût de votre crédit. Tout d'abord parce que les taux proposés sont nettement inférieurs à ceux des prêts à taux fixe. Ensuite, parce que les formules sont aujourd'hui bien rodées et qu'elles limitent de façon significative les risques de forte hausse que vous pourriez légitimement craindre. Les prêts à taux révisables prévoient une révision des taux, en général tous les ans à la date anniversaire du crédit. La variation est alors fonction des fluctuations de l'indice de référence. En revanche, le taux révisable peut être dangereux car l’augmentation du taux peut rendre votre prêt moins avantageux qu’un prêt à taux fixe. Ceci dépend en partie de la santé économique de l’Union Européenne et de sa politique monétaire. Vous pouvez donc gagner comme perdre de l’argent !


Mode de révision
Les prêts à taux révisable sont indexés sur l'Euribor (Taux interbancaire offert à Paris) à trois mois ou un an. Avant de signer votre contrat de prêt, vous devez connaître la date de première révision du taux de crédit. Cette date varie le plus souvent entre 3 mois et 1 an. Dès cette première révision, les évolutions de l’Euribor seront répercutées sur votre crédit.


Verrous de sécurité
Les formules à taux révisable sont le plus souvent assorties de verrous de sécurité. Il faut distinguer les révisables classiques des révisables « capés », c’est à dire plafonnés.


Avec un prêt à taux révisable classique, le taux de votre crédit peut osciller à la hausse comme à la baisse. Avec un prêt à taux révisable capé, vous connaissez, dès le départ, le taux maximum qui pourrait être appliqué à votre crédit en cas de forte hausse du taux de référence, mais le taux du crédit est généralement un peu plus élevé qu'un révisable classique. Les baisses de taux sont intégralement répercutées selon le même principe que les prêts à taux révisable classiques, ce qui augmente l’attrait de ce taux.


Passage à taux fixe et remboursement anticipé
Quelle que soit l'option choisie, vous avez la possibilité de rembourser votre prêt par anticipation ou de le transformer en prêt à taux fixe. Le passage à taux fixe est autorisé le plus souvent sans frais, ni pénalités. Mais à quel moment pouvez vous le demander ? A quel taux ? Telles sont les questions que vous devez poser à votre banquier dès le départ. Cette transformation peut en effet être autorisée à tout moment ou à la date anniversaire du prêt. Le taux qui vous sera alors consenti peut correspondre au meilleur taux offert par la banque au moment de la transformation ou à un taux calculé à partir d'un indice défini dès la signature du prêt.


Demandez des simulations financières à votre banquier. Elles vous permettront de vous faire une idée de ce qui se passerait en cas de hausse de taux, en cas de reprise de l'inflation, etc. De même, vous pouvez suivre l’évolution des indices des taux en consultant la presse économique et financière spécialisée.


 



3. Le prêt relais


Bien des événements peuvent vous entraîner à changer de logement : naissance d'un nouvel enfant, mutation professionnelle, départ à la retraite... Si vous avez déjà trouvé un acquéreur pour le logement que vous souhaitez quitter, c'est l'idéal. Mais ce n'est pas toujours possible. Alors comment faire coïncider vente et achat tout en disposant de l'argent nécessaire à votre nouvelle acquisition ? Si tel est votre cas, un prêt relais constitue une réponse adaptée.


Comment fonctionne t il ?
Un prêt relais est toujours consenti sur une courte période. En général, cette durée varie de 6 mois à 2 ans. Il ne vous est jamais prêté la totalité de la valeur estimée de votre logement à vendre. La banque vous accorde le plus souvent un crédit à hauteur de 60 à 80 % de cette valeur.
Si le prix de votre logement actuel vous permet de couvrir la totalité de la nouvelle acquisition, un prêt relais seul constitue la solution. En revanche, si vous ne pouvez assurer en totalité ce financement, vous devrez recourir à un prêt relais jumelé à un prêt à long terme.


Le remboursement du prêt
Avec un prêt relais, vous pouvez rembourser de différentes façons :
la première consiste à rembourser le capital et les intérêts après avoir vendu votre ancien logement. C'est ce que l'on appelle un différé total de remboursement. Cette solution risque de vous coûter cher car le montant des intérêts porte pendant toute la durée du prêt sur la totalité du capital et sur les intérêts cumulés.
la seconde solution est moins onéreuse. Vous rembourserez les intérêts et les frais d'assurances dès la mise en place du prêt, le remboursement du capital s'effectuant bien entendu à la réalisation de la vente. Il s'agit d'un différé partiel.


Si vous n'arrivez pas à revendre votre ancien logement avant l'échéance du prêt relais, il vous sera possible d'obtenir une prolongation du prêt mais pas forcément aux mêmes conditions. Le mieux consiste à le transformer en prêt à long terme en négociant avec le banquier les modalités de remboursement par anticipation.


4. Le prêt à 0 %


Le prêt à taux zéro, tel que défini par la Loi de Finances 2005, est destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale de l'emprunteur, dans le neuf ou l’ancien, sans conditions de travaux. Accompagnant obligatoirement un prêt bancaire dit « prêt principal », le prêt à taux zéro est très souvent pris en compte comme « apport personnel » par les banques.


Une très large publicité a été faite autour du prêt à taux zéro, son principe étant extrêmement attractif : pouvoir profiter d’un prêt sans aucun frais financier, et bénéficier, sous certaines conditions, d’un différé de remboursement pouvant aller jusqu’à 18 ans.


En réalité, il ne faut pas se faire trop d’illusions : les conditions d’attribution du prêt à taux zéro ont été fixées de manière stricte afin de bénéficier avant tout aux ménages qui disposent des ressources les plus modestes. Si vous respectez les conditions d’attribution de ce prêt, surtout profitez en, le prêt à taux zéro est une solution prioritaire.


Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?


Le plafond de ressources


Avant de connaître les modalités du prêt à taux zéro, il est important de savoir si vous respectez les conditions de ressources fixées par la loi pour bénéficier de ce prêt.


Le montant des ressources à prendre en compte est la somme des revenus imposables de chaque personne vivant dans le logement, au titre de l'année N 1.


Le calcul du montant de ressources disponible est établi à partir des revenus déclarés par le demandeur (en mars, chaque année), lequel s’engage à fournir ensuite un duplicata de son avis d’imposition dès qu’il l’aura reçu (au plus tard le 31 décembre de l’année N).


Toutefois, pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 1er mars, le revenu de référence reste celui de l'année N 2. En effet, jusqu'au 1er mars, date de la déclaration de revenu, il n'est pas possible de déterminer les revenus de l'année N 1.



Exemple : pour une demande de prêt effectuée en juin 2008, les revenus à prendre en considération sont ceux de l'année 2007 et déclarés en mars 2008.


Autre exemple : pour une demande de prêt effectuée en février 2008, les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année 2006, déclarés en mars 2007.


Le niveau de ces revenus est plafonné en fonction du nombre de personnes composant le ménage (couples mariés ou personnes vivant en concubinage) et de la situation géographique du logement.


Important : il faut prendre le montant du « revenu net imposable » sur l'avis d'imposition afin de le comparer avec les plafonds du tableau ci dessous :


PRÊT A TAUX ZÉRO

Composition de la famille

Zone A*

Zone B et C*

1 personne

25 000 €

18 950 €

2 personnes

35 000 €

25 270 €

3 personnes

40 000 €

29 230 €

4 personnes

45 500 €

32 390 €

5 personnes et plus

51 900 €

35 540 €

 


Zone A : Paris et grande agglomération, Côte d’Azur, Genevois français
Zone B : Île de France hors zone A, agglomérations > 50.000 habitants, quelques zones frontalières ou littorales
Zone C : le reste du territoire


Le type de logement compatible avec un prêt à taux zéro :


Votre résidence principale :
La règle veut que le logement financé avec un prêt à taux zéro soit votre résidence principale ; ainsi le prêt ne peut pas être accordé pour une résidence secondaire.


Vous devrez occuper le logement ainsi financé durant toute la durée du prêt. Important : pour avoir droit au prêt à taux zéro, l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.


Si l’emprunteur déménage pour raison de mobilité professionnelle et vend le logement précédemment acquis avec un prêt à taux zéro, il peut demander, pour financer un nouveau bien, un nouveau prêt à taux zéro, ou bien le transfert de son prêt à taux zéro initial.


L’achat d’un logement neuf :
Votre logement devra être neuf et n’avoir jamais été occupé. Vous pourrez également financer l’achat d’un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle avec ses annexes et garages, et l’aménagement de locaux destinés à devenir un logement.


L’achat d’un logement ancien :
Le financement d’un logement ancien est désormais possible avec le nouveau prêt à taux zéro, mais le montant octroyé subit une légère décote par rapport aux montants accordés pour les logements neufs ( 10 % pour la zone A, 20 % pour la zone B, 25 % pour la zone C).


Le prêt à taux zéro sera également utilisable pour le financement de la transformation d’un local professionnel en habitation.


Important : le logement ancien doit respecter des minimales de surface et d’habitabilité. Ainsi, la surface totale du logement doit être supérieure à 14m² et celui ci doit comporter une pièce principale d’au moins 7m² et une pièce de service (WC ou salle d’eau). De même, un logement de moins de 20 ans sera automatiquement considéré comme « habitable ». Pour les logements de plus de 20 ans, un expert devra confirmer le respect de normes, et pourra obliger l’acquéreur à effectuer des travaux de mise à niveau pour autoriser l’obtention du prêt.


 


Le calcul de l'emprunt


Le calcul de votre emprunt va se faire en fonction du prix de votre logement ou des acquisitions souhaitées et des emprunts dits complémentaires que vous aurez contractés pour ce même logement.


Rappelez vous donc que le prêt à taux zéro ne peut pas être l’unique source de financement de votre projet, ni même la principale.
 


Le remboursement du prêt


Le remboursement du prêt est individualisé et modifiable selon vos besoins. L’échéancier de vos remboursements sera calculé en fonction de vos ressources et des mensualités de vos autres emprunts concernant ce même logement.
Plus vos ressources seront modestes et plus ce prêt sera remboursé tardivement.


REMBOURSEMENT DU PRÊT

Revenu fiscal de référence

Remboursement

Mensualité pour 10 000 €
(hors assurance)

Durée totale

dont différé

Période de différé

Période de remboursement

Moins de 12 641 €

22 ans

18 ans

0,00 €

208,33 €

De 12 641 € à 15 800 €

21 ans

18 ans

11,57 €
(1/4 du prêt)

208,33 €
(3/4 du prêt)

De 15 801 € à 18 950 €

17 ans

15 ans

27,78 €
(1/2 du prêt)

208,33 €
(1/2 du prêt)

De 18 951 € à 25 270 €

8 ans

104, 17 €

Au delà de 25 270 €

6 ans

138,89 €

 


Durant le remboursement, il vous sera possible de modifier les échéances en demandant une réduction de la durée du prêt.


Cela ne peut se faire qu'à votre demande. Cette durée ne pourra pas être inférieure à sept ans.


Comment monter votre demande de prêt ?


Garantie et assurance :


L’établissement de crédit peut exiger de vous les primes d’assurance « décès invalidité », perte d’emploi et incapacité de travail. En règle générale, les conditions d’assurance sont les mêmes que pour le prêt principal. L’établissement accordant le prêt à taux zéro n’est pas nécessairement le même que celui qui accorde le prêt principal. Aucun frais de dossier ne doit être perçu par le Ministère du Logement pour un prêt à taux zéro.


Dernières démarches :


Si toutes les conditions données ci dessus sont remplies, vous pouvez monter votre dossier de demande de prêt. Le dossier sera constitué par votre organisme de crédit. Vous devrez fournir un certain nombre de documents notamment une fiche de renseignements vous concernant. Elle est standard et permet de donner des renseignements de base sur vous et votre ménage, ainsi que sur votre logement. Vous devrez signer une attestation sur l’honneur concernant l’exactitude des renseignements fournis.
 


LE CRÉDIT ET LES ASSURANCES


1. L’assurance décès invalidité


C'est une garantie indispensable pour vous. Elle est obligatoire. En cas de décès par exemple, vos éventuels héritiers se trouvent dégagés d'une dette qu'ils auraient dû rembourser sans cette garantie. L'assurance décès invalidité couvre généralement trois risques : le décès, l'invalidité totale et définitive et l'incapacité temporaire de travail.


L'assurance protège d'abord la banque (qui est le bénéficiaire du contrat), mais elle est également un élément clef de protection pour vous et pour votre famille. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.


Le coût de l'assurance représente en outre une part importante de votre mensualité totale, souvent jusqu'à 10% de celle ci avec la baisse récente des taux, et un prêt de 150.000 € sur 15 ans par exemple entraînera le paiement de primes pour un montant total pouvant dépasser 15.000 €.


Sachez enfin que les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et que le contenu des garanties peut varier fortement d'un établissement à l'autre. Ceci est en particulier le cas dans l'assurance des risques invalidité et incapacité de travail même lorsque les compagnies d'assurance avec lesquelles les banques ont négocié ces contrats sont les mêmes !


C'est pourquoi vous devez consacrer tout le temps nécessaire à l'examen du contrat d'assurance que vous proposera votre banque et en tout cas plus que les 2 ou 3 minutes qui y sont généralement réservées.


En cas de disparition, la compagnie d'assurance prendra en charge l'intégralité du capital non encore remboursé. Il en sera de même si vous êtes en invalidité permanente et définitive. L'incapacité temporaire de travail ne sera pas forcément couverte par votre contrat. N'hésitez pas à vous renseigner. Cette garantie peut prendre en charge, après un délai de carence, vos mensualités de remboursement durant un certain temps.


2. L'assurance perte d'emploi


L'assurance perte d'emploi, facultative, vous aidera le cas échéant à traverser un moment difficile. Elle prend le plus souvent en charge une partie des échéances mensuelles. Attention toutefois, certains contrats ne prévoient qu'un simple report d'échéances en fin de prêt.


Qui peut souscrire ? Vous devez obligatoirement être salarié et pouvoir prétendre aux allocations de chômage des Assedic. Vous devez également être âgé de moins de 55 ans et travailler en contrat à durée indéterminée (CDI) dans une même entreprise depuis au moins six mois ou un an selon les formules.


 


 


 


LES GARANTIS


En règle générale, les établissements de crédit n’accepteront de vous prêter de l’argent que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part d’honorer votre crédit. Ils pourront ainsi récupérer les fonds qu’ils vous ont avancés en revendant le bien immobilier en leur faveur en cas de problème. Plusieurs solutions existent.


1. L’inscription en privilège de prêteur de deniers (PPD)


Dans quelles conditions l’emprunteur devra t il payer les frais de mainlevée d’hypothèque ou de PPD ?


La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. La mainlevée est automatique 2 ans après l’extinction de la dette.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l’acquéreur demandera à ce que l’emprunteur procède à la mainlevée de l’hypothèque ou de l’Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d’impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l’hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
La radiation de l’hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l’intermédiaire d’un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.

L’inscription en privilège de prêteur de deniers est une garantie portant uniquement sur l’immobilier existant ; il ne sera donc pas possible de l’utiliser sur des biens en état futur d’achèvement. Elle est moins chère que l’hypothèque car il n’y a pas de frais d’enregistrement et elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Comme l’hypothèque, l’IPPD doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.
Contrairement à l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers prend rang à la date de la vente et sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier. En cas de problème financier, son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque : saisie puis vente du bien par voie judiciaire.


2. L’hypothèque conventionnelle


L’hypothèque conventionnelle est une garantie portant sur des biens immobilier neufs ou anciens. L’hypothèque est assujettie à la taxe de publicité foncière se portant à 0,615 % du montant du prêt. Les frais d’hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
De la même manière que le PPD, l'hypothèque doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au bureau de conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien dans les deux mois qui suivent la vente.
En revanche, son rang ne prend effet non pas à la date de la vente, mais à la date d’inscription.


3. La caution


Pour garantir sa créance, l’établissement de crédit peut également accepter q’une personne ou qu’une société spécialisée se porte caution. Cette garantie est généralement moins coûteuse que l’hypothèque. La caution est valable autant sur les biens immobilier neufs qu’anciens.
La personne qui se porte caution s’engage à payer à la place de la personne qui est cautionnée (le bénéficiaire) en cas de défaillance dans le remboursement des échéances de l’emprunteur. L’acte de cautionnement doit être écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires écrites de la main de la caution.
Certaines sociétés spécialisées dans le cautionnement s’engagent à se substituer au débiteur en cas de défaillance, en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.


A la différence de l’hypothèque, la caution présente l’avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé qui n’a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.


 


 


 


Créée le 19/07/2017