Incidences de la retractation

La Cour de cassation a mentionné que l’exercice du droit de rétractation par l’acquéreur entraîne l’anéantissement du contrat. Quels étaient les faits ? Une maison a été vendue par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’acte sous seing privé stipulait le paiement d’une commission de 25 000 € à la charge de l’acquéreur et une clause pénale de 30 000 € à titre d’indemnisation du préjudice en cas de non régularisation de l’acte authentique. Pendant le délai légal, l’acquéreur s’est rétracté. Mais 4 jours plus tard, il a adressé un courrier à l’agence, par lequel il a annulé sa rétractation et confirmé sans ambiguïté sa volonté d’acquérir ce bien. Malgré l’obtention du financement de l’opération, l’acquéreur ne s’est pas présenté pour signer l’acte authentique et a déclaré renoncer à cet achat. Le vendeur et l’agence immobilière l’ont alors assigné afin d’obtenir paiement respectivement de la clause pénale et de la commission. La Cour d’appel a accueilli leurs demandes, après en avoir réduit les montants. Les magistrats ont constaté que : l’acquéreur était revenu pratiquement immédiatement sur sa rétractation après avoir exercé cette faculté dans le délai légal ; il avait confirmé dans des termes dépourvus d’équivoque son engagement d’acquérir l’immeuble aux conditions contractuelles et avait adressé aux vendeurs un chèque en complément de la somme séquestrée lors de la signature de la promesse de vente. Ils en ont retenu que l’acquéreur avait expressément renoncé à la faculté de rétractation. Ils l’ont donc condamné à payer 11 000 € au vendeur et 20 000 € à l’agence. La Cour Suprême casse l’arrêt de la Cour d’appel pour avoir violé les articles L. 271 1 du code de la construction et 1134 du code civil. La question primordiale soulevée dans cette affaire était de savoir si l’acquéreur pouvait renoncer à sa faculté de rétractation après l’avoir exercée. La réponse est négative. Si ce droit est exercé en respectant les dispositions de l’article L. 271 1 du code civil, il entraîne l’anéantissement du contrat. Conséquences ? Le contrat ne produit plus d’effet. C’est celui ci qui liait les parties (article 1134 du code civil). La clause pénale insérée au compromis ne peut donc pas s’appliquer et la commission ne peut davantage être obtenue. L’annulation de la rétractation n’a aucune valeur. La seule volonté de l’acquéreur ne suffit plus car il n’est pas possible de faire « renaître » la convention anéantie. Il faut en conclure une nouvelle, ce qui suppose le consentement de toutes les parties (art.1134 du code civil). Mentionnons également que l’agence immobilière demandait le paiement de dommages intérêts en réparation de la perte d’une chance de percevoir la commission. La Cour d’appel avait déclaré recevable cette demande en retenant qu’elle avait déjà été présentée en 1ère instance. La Cour de cassation a alors reproché à la Cour d’appel d’avoir violé l’article 4 du code de procédure civile. Elle a estimé qu’il s’agissait d’une demande nouvelle puisque l’agence s’était bornée à demander dans ses conclusions de 1ère instance le paiement d’une commission. Jugée irrecevable, la Cour n’a pas eu à se prononcer sur le bien fondé de cette demande. Notons enfin que la responsabilité de l’agent immobilier pourrait être engagée par le vendeur. En sa qualité de professionnel de l’immobilier, il a un devoir de conseil et doit s’assurer de l’efficacité juridique de la convention qu’il rédige. Faute de ne pas avoir fait signer un nouvel acte à l’acquéreur, ayant exercé son droit de rétractation et manifesté après coup sa volonté d’acquérir, le vendeur pourrait lui reprocher de ne pas avoir pu obtenir le paiement de la clause pénale si celui ci refusait finalement de réitérer la vente devant notaire. Face à une telle situation (« rétractation de la rétractation »), nous vous conseillons, en votre qualité de mandataire du vendeur, de faire signer aux parties un nouveau contrat, lequel fera courir un nouveau délai de rétractation. A défaut, le risque ne porterait pas uniquement sur la perte de votre commission, mais également sur la mise en cause de votre RCP.

Créée le 10/07/2017