Précision sur la loi carrez la cave aménagée compte t elle ?

Superficie loi Carrez : la configuration matérielle des lieux prime sur le règlement de copropriété Loi Carrez (superficie) Le mesurage de la superficie « loi Carrez » est, on le sait, obligatoire lors de la vente d’un lot de copropriété en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que la superficie des caves, garages, emplacements de stationnement, et des lots (ou fractions de lots) d’une superficie inférieure à 8 m2 ne doit pas être prise en compte (article 4 2 du décret du 17 mars 1967). L’application de cette règle pose difficulté notamment lorsqu’au moment de la vente, la désignation du lot dans le règlement de copropriété et le titre de propriété ne correspond plus à la configuration matérielle des lieux, à la suite d’une réunion ou d’un changement d’affectation de lots en particulier. En l’espèce, une SCI acquéreur avait acquis, par acte authentique en date du 18 mai 2005, un lot de copropriété comprenant un sous sol transformé en réserve mais désigné comme étant une cave dans le règlement de copropriété ainsi que le titre de propriété du vendeur, et dont la superficie avait été intégrée dans le mesurage Carrez. Celle ci, contestant ce mesurage, a par la suite assigné les vendeurs en diminution du prix en invoquant une différence de superficie supérieure à 5 % par rapport à celle stipulée dans l’acte de vente. La Cour de cassation(1), confirmant l’arrêt d’appel, a rejeté le pourvoi de l’acquéreur en ces termes : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé que le local situé au sous sol, annexe de la pièce du rez de chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des privatives vendues. » Voilà donc une confirmation de la ligne jurisprudentielle majoritaire qui s’est dégagée sur le sujet, de façon empirique, au cours de ces dernières années(2), même si l’harmonisation des décisions n’est pas encore parfaite. La circonstance que le changement d’affectation n’ait pas été, le cas échéant, autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires ou encore que le local transformé ne soit pas relié au lot principal semble être sans incidence sur la solution retenue(3). (1) Cass. 3e civ. 2 octobre 2013, n° 12 21.918. (2) Cass. 3e civ. 6 septembre 2011, n° 10 19.542 et 7 février 2012, n° 11 11.608, entre autres. (3) CA Paris 16 septembre 2012, n° 09/06749 ; CA Toulouse 20 septembre 2010, n° 09/02745.

Créée le 10/07/2017