Devoir de conseil de l’agent immobilier : limitation de responsabilité confirmée

Devoir de conseil de l’agent immobilier : limitation de responsabilité confirmée au travers de l'exemple d'un cas de présence de mérule By BOURHIS Sandrine (SIEGE\SBourhis) @ 00:00 :: Responsabilité et devoir de conseil :: vu 395 fois Des époux acquéreurs (époux Z), ayant découvert, postérieurement à la signature de l’acte de vente en janvier 2000 et après expertise, la présence de mérule dans la maison d’habitation acquise, ont assigné leurs vendeurs (époux Y) et l’agence immobilière (société X) en indemnisation de leur préjudice. Confirmant en tous points l’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai (19 octobre 2009), la Cour de cassation(1) d’une part retient la responsabilité des vendeurs en dépit de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés stipulée, du fait que ceux ci ne pouvaient ignorer la présence de mérule dans leur bien et les condamnent au paiement des réparations évaluées à 40 806 €, et d’autre part écarte celle de l’agence en sa qualité de non professionnel de la construction. Sur la responsabilité des vendeurs en raison de leur mauvaise foi constatée par les juges : « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le mauvais état de certaines pièces de la maison ne suffisait pas à rendre apparent le vice lié à la mérule, que les époux Z..., acquéreurs profanes, ignoraient les éléments permettant de faire le diagnostic d'une telle contamination, que la rénovation récente, apparemment de qualité, du bâtiment par les époux Y... ne pouvait pas inciter les acquéreurs à s'inquiéter de la présence éventuelle d'un champignon, que le seul fait qu'ils s'étaient fait accompagner lors d'une visite d'un membre de leur famille exerçant la profession de marbrier funéraire ne permettait pas de retenir qu'ils auraient dû voir le vice dont l'immeuble était affecté, la cour d'appel a souverainement retenu que l'infection par la mérule était un vice caché pour les acquéreurs ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que M. Y, artisan maçon, professionnel de la construction, avait réalisé lui même les travaux de rénovation, que l'expert indiquait que les attaques de la mérule étaient antérieures à la vente du bien aux époux Y, qu'il avait constaté au dos des panneaux de lambris que M. Y avait démontés un taux de contamination de 20 % par la mérule, que les époux Y considéraient que les signes de la mérule étaient visibles et ne contestaient pas avoir eu connaissance du vice, la cour d'appel en a justement retenu que la clause d'exonération de garantie ne pouvait s'appliquer ; […] ». Sur la non responsabilité de l’agence immobilière, non professionnelle de la construction : « Mais attendu qu'ayant relevé que M. X était certes expert judiciaire mais aux rubriques " estimations immobilières " et " gestion d'immeubles " et non à la rubrique " bâtiments ", que le diagnostic de la présence de mérule ne pouvait s'effectuer qu'après sondages destructifs, que la déformation de certaines boiseries, l'ouverture de joints entre panneaux, la dégradation de certains endroits du parquet et les traces d'humidité n'étaient pas des indices susceptibles de laisser suspecter la présence de mérule pour un non professionnel de la construction, que les désordres relevés pouvaient s'expliquer par la vétusté de l'immeuble qui était évidente pour tous, et que le vice n'était pas apparent au moment de la vente, la cour d'appel, qui a pu retenir que la société X... n'était pas un professionnel de la construction et que les acquéreurs ne pouvaient soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l'agent immobilier, en a déduit, sans se contredire et sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ni manquement ne pouvait être reproché à la société X... et que l'appel en garantie des époux Y... était sans objet ; […] ». On ne peut ici que saluer la position des Hauts magistrats : l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ou de la construction et son obligation d’information, de diligence et de conseil se limite à ce qui est décelable par son propre examen minutieux des lieux et ne saurait s’étendre aux vices cachés non vérifiables. Rappelons que la loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271 4 du code de la construction et de l’habitation par l’information sur la présence d’un risque de mérule lorsque le bien objet de la vente se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Ainsi, l’article L. 133 9 dudit code énonce : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L. 133 8, une information sur la présence d’un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues par l’article L. 271 4. » Cette nouvelle obligation d’information à destination des acquéreurs devrait limiter les contentieux en ce domaine, même s’il ne s’agit en aucun cas d’un diagnostic technique ayant pour objet de déceler la présence ou non de mérule dans l’immeuble cédé, ce qui nécessiterait le plus souvent, comme dans la présente espèce, la réalisation de carottages destructifs, outre le caractère onéreux d'un tel diagnostic (utilisation de moyens techniques sophistiqués). (1) Cass. 3e civ. 8 avril 2014, n° 09 72.747.

Créée le 10/07/2017