Collocation et loi allur

Incidence de la loi ALUR sur la solidarité des colocataires et de leurs cautions By Laurent NARJOT (siege\lnarjot) @ 00:00 :: Loi ALUR Rapports locatifs :: vu 579 fois La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8 1 portant sur la colocation. La colocation y est définie comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». Cette définition étant très large, il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne. Ainsi, les étudiants, mais également les couples mariés, pacsés ou en concubinage entrent dans le champ d’application de cet article. Or, ce texte aménage la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l’un d’entre eux. Limitation dans le temps de la solidarité Le nouvel article 8 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ». Ainsi, en cas de congé, le locataire sortant et sa caution ne seront solidaires avec les locataires restants : que jusqu’à la date d’effet du congé si un nouveau locataire figure au bail ; que jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé dans le cas contraire. Les clauses de solidarité éventuellement contenues dans les baux ne peuvent donc plus stipuler que le locataire sortant reste solidaire jusqu’au terme du bail au cours duquel il a donné congé (soit jusqu’à sa tacite reconduction ou son renouvellement). Les imprimés FNAIM ont été modifiés en conséquence. Dans le cadre d’une colocation, le colocataire sortant propose souvent au bailleur un nouveau locataire pour lui succéder au bail. Toutefois, le bailleur n’est aucunement tenu d’accepter cette personne, surtout si ses conditions de solvabilité ne le satisfont pas. Les nouvelles dispositions de la loi ALUR pourront exercer une certaine pression sur le bailleur puisque la solidarité du locataire sortant et de sa caution s’éteindra six mois après la prise d’effet de son congé faute de nouveau locataire figurant au bail. Restriction de la portée des engagements de la caution La solidarité de la caution s’éteint donc, comme pour le locataire sortant, à la date d’effet du congé du locataire sortant ou six mois après selon qu’un nouveau locataire figure ou pas au bail. Cela peut surprendre dans la mesure où en principe, en cas de colocation, l’engagement de la caution porte le plus souvent sur les obligations de tous les colocataires. C’est que l’article 8 1 nouveau dispose également désormais que « l’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution ». C’est à dire que quand bien même une personne se porterait caution pour tous les colocataires, l’acte de cautionnement doit impérativement préciser le colocataire dont le congé mettra un terme à ses engagements. Un imprimé FNAIM d’acte de cautionnement en cas de colocation a été élaboré afin de tenir compte de ces nouvelles exigences. Il est vrai qu’une personne se porte souvent caution avant tout dans l’intérêt d’un colocataire déterminé et il peut paraître injuste que son engagement perdure alors que ce colocataire a quitté les lieux, parfois depuis longtemps. Bien que compréhensibles, ces dispositions pourraient toutefois entraîner des difficultés en pratique. Dans l’hypothèse où une seule personne doit se porter caution pour plusieurs colocataires et que l’on souhaite que son engagement dure jusqu’à la libération des lieux par l’ensemble des locataires signataires du bail, il faudra en effet établir autant d’actes de cautionnement qu’il y a de colocataires et identifier dans chacun un colocataire différent dont le congé mettra fin à l'engagement de celle ci. Exemple : Pour une colocation entre X et Y, il convient de conclure : un acte de cautionnement couvrant les obligations de X et Y mais identifiant X comme le colocataire dont le congé mettra fin à l'engagement de la caution ; un acte de cautionnement couvrant les obligations de X et Y mais identifiant Y comme le colocataire dont le congé mettra fin à l'engagement de la caution. Les professionnels qui savent qu’il n’est déjà pas évident d’obtenir un acte de cautionnement correctement établi ne pourront manquer de saisir l’ampleur de la difficulté. Toutefois, si un seul acte de cautionnement est conclu et identifie un seul locataire, l’engagement de la caution prendra fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré par ce locataire si un nouveau colocataire figure au bail ou six mois après la date d’effet de ce congé dans le cas contraire. La caution ne sera pas tenue des éventuels manquements ultérieurs. En outre, il ne semble pas possible d’identifier dans un seul et même acte de cautionnement plusieurs locataires dont le congé mettra fin à l’engagement de la caution. Le texte dispose en effet qu’il convient d’identifier « le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. » Ces dispositions étant prescrites à peine de nullité, il semble particulièrement risqué de se hasarder à essayer de les contourner.

Créée le 10/07/2017