En tant que propriétaire, vous souhaitez connaître l’imposition des revenus locatifs ? Que votre bien soit déjà en location ou non, bien comprendre les régimes fiscaux applicables est essentiel. Cela vous permet de prendre une décision pour un investissement locatif, d’optimiser la rentabilité de votre bien, de respecter les obligations légales et d’anticiper l’impact fiscal des revenus locatifs sur vos finances. GUENNO Immobilier, spécialiste de la gestion locative à Rennes, vous explique l’imposition des revenus locatifs pour les biens meublés et non meublés.
La location non meublée, ou location vide, désigne les biens loués sans mobilier. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et les loyers perçus figurent dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent :
Le régime micro-foncier s’impose quand les revenus bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % mais les charges réelles ne peuvent pas être déduites.
Le régime réel est obligatoire si les revenus bruts annuels dépassent 15 000 €. Il est accessible en-deçà avec un engagement de trois ans. Il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxes foncières, assurances).
La location meublée de longue durée inclut certains éléments, parmi lesquels la literie, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la table, les luminaires ou encore les étagères de rangement. Les revenus issus de la location meublée sont déclarés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes fiscaux s’appliquent :
Le régime micro-BIC s’impose si les recettes n’excèdent pas 77 700 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Il est toutefois impossible de déduire les charges réelles.
Le régime réel est obligatoire si les recettes annuelles dépassent 77 700 €, et peut être choisi en-deçà avec un engagement de deux ans. Il permet de déduire les charges réelles et d’amortir le mobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable.
Les revenus locatifs des biens meublés et non meublés sont soumis aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %. Ceux-ci comprennent la CSG (9,2 %), la CRDS (0,5 %) et le prélèvement de solidarité (7,5 %). Ils s’appliquent sur le revenu net, après l’abattement pour le régime micro-foncier et micro-BIC ou la déduction des charges pour le régime réel.
Des cotisations sociales peuvent être appliquées pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les locations saisonnières : celles-ci sont de l’ordre de 35 à 40 % des bénéfices réalisés.
Dans certains cas, la CFE (cotisation foncière des entreprises) est également due :
Pour les biens non meublés, elle concerne uniquement les locaux nus à usage professionnel ou commercial.
Pour les biens meublés, elle est obligatoire tant pour les biens professionnels que non professionnels.
En tant que propriétaire, vous devez enfin régler la taxe foncière. Celle-ci ne peut pas être répercutée sur le locataire, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
La déclaration des revenus locatifs en France varie selon le type de location (meublée ou non meublée) et le régime fiscal choisi. Les formulaires à utiliser sont les suivants :
Formulaire 2042 pour le régime micro-foncier et micro-BIC
Formulaire 2044 pour le régime réel des revenus fonciers
Formulaire 2031 pour le régime réel des BIC
Les revenus locatifs doivent être déclarés annuellement, en général au printemps, selon le calendrier fiscal en vigueur. Vous pouvez effectuer votre déclaration directement sur le site officiel des impôts.
Il est possible d’optimiser vos revenus locatifs afin d’augmenter la rentabilité de votre bien. Cela passe d’abord par le choix du régime fiscal adapté, entre régime micro-foncier et régime réel. Comparez votre imposition dans ces deux cas. Le régime réel, plus contraignant, car il demande une comptabilité détaillée, peut s’avérer plus intéressant puisqu’il permet de déduire certaines charges comme :
Les intérêts d’emprunt
Les frais de gestion locative
Les travaux d’entretien et de réparation
Les assurances comme la GLI (garantie loyers impayés)
Les taxes foncières
Il existe également différents dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux ou Denormandie. Chacun offre des réductions d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sur une durée déterminée et sous certaines conditions.
Votre situation est unique : en vous faisant accompagner par GUENNO Immobilier, gestionnaire locatif à Rennes, vous bénéficiez des conseils fiscaux d’experts.