Faut il comptabiliser les loggias et terrasse dans la loi carrez


COMPTABILISATION DE LOGGIA ET TERRASSE DANS LA SURFACE LOI CARREZ

TGI VERSAILLES, 10 décembre 2013

Une partie commune à usage exclusif d’un copropriétaire peut être transformée en partie privative sans modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété.


Quels sont les faits ?


Après avoir acquis plusieurs lots de copropriété, mesurés par un géomètre, l’acheteur procède à un nouveau mesurage quelques mois plus tard dont le résultat s’avère inférieur de plus de 10% aux mesures spécifiées lors de la vente. La différence porte sur la prise en compte par le géomètre initial d’une loggia fermée, qu’il a considérée comme étant privative alors que le second expert l’a décomptée en tant que partie commune. L’acquéreur assigne alors le vendeur en réduction du prix de la cession et restitution d’une partie des frais de notaire, ainsi que l’agence immobilière chargée de la vente, le syndic de l’immeuble concerné, le notaire et le géomètre initial en garantie.


 

Ce litige sur la surface à prendre en compte lors de la vente trouve son origine dans le règlement de copropriété de l’immeuble, qui mentionnait les loggias, balcons et terrasses en tant que parties communes, même affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. Après l’adoption de ce règlement, la loggia rattachée à un des lots vendus a été close, avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, de nouvelles grilles de répartition des charges et des tantièmes ayant même été adoptées afin de refléter cette modification des surfaces communes et privatives. Cependant, l’état descriptif de division du règlement de copropriété n’a jamais été modifié, si bien que l’expert intervenu après la vente, en se fondant sur ce règlement, a soustrait du calcul de la surface du bien la loggia et la terrasse.

Les juges décident que, malgré l’absence de modification de l’état descriptif de division, la loggia a acquis un caractère privatif dès sa fermeture entérinée par l’assemblée générale des copropriétaires. Ils précisent qu’elle forme une unité unique avec l’appartement puisque accessible uniquement depuis ce dernier.


Ainsi, c’est avec raison que la surface de cette loggia avait été incluse dans le mesurage loi Carrez.


Le tribunal fait remarquer par ailleurs que l’acquéreur est mal fondé à prétendre à un vice de son consentement, puisque le certificat de mesurage mentionne explicitement la loggia comme étant comprise dans la surface mesurée et objet de la vente. Il n’a donc pas été trompé sur les caractéristiques des lots achetés.


Il faut noter que le notaire invoquait un arrêt récent de la Cour de cassation (du 9 avril 2013, n°12 15408) qui prétendait selon lui que les balcons et loggias clos faisaient partie intégrante des appartements. Cependant l’arrêt en question concernait un règlement de copropriété qui n’envisageait pas l’existence de parties communes à usage privatif, et qui classait par conséquent les loggias fermées en parties privatives. Cette décision ne parait pas parfaitement transposable au cas traité en l’espèce, puisque ici le règlement de copropriété classait à l’origine les espaces litigieux comme parties communes à usage privatif.


Sur le même sujet, vous pouvez consulter nos analyses récentes suivantes :


 L’acquéreur victime d’une erreur de métrage ne peut se retourner contre l’expert afin d’obtenir le remboursement d’une partie du prix (Cass. 3ème civ. 11 septembre 2013 n°12 23772).


 Les caractéristiques réelles des éléments composant le lot priment sur celles indiquées dans le règlement de copropriété ou dans l’acte de vente (Cass. 3ème civ. 2 octobre 2013 n°12 21918).



Mise à jour le 22/09/2017