La tension locative en léger recul pour la première fois depuis 2019
Pour la première fois depuis 2019, le marché locatif français enregistre en 2025 un léger repli de la tension. Après plusieurs années de pression continue, cette évolution marque une rupture symbolique. L’inflexion demeure toutefois fragile : elle se traduit davantage par une stabilisation des loyers, voire par un recul sur certains segments, notamment les grandes surfaces, alors même que les contraintes structurelles sur l’offre restent importantes.
Ce signal interroge les stratégies d’investissement sans pour autant annoncer un véritable retournement de cycle. Selon l’observatoire LocService 2026, l’indicateur de tension locative – mesurant le nombre de candidats à la location rapporté à l’offre disponible – s’établit à 4,69 en 2025, contre 4,8 l’année précédente. La variation est modérée, mais elle constitue la première baisse observée depuis six ans.
Dans un contexte de sous-offre chronique, cette détente relative rompt avec la dynamique haussière continue amorcée à la fin des années 2010. Elle intervient pourtant dans un environnement toujours défavorable à la production locative. Depuis la remontée brutale des taux d’intérêt en 2022, la construction neuve s’est fortement contractée, pénalisée par la hausse des coûts, le durcissement des conditions de financement et le retrait d’une partie des investisseurs. Par ailleurs, les sorties progressives du parc des logements les plus énergivores, malgré les ajustements récents du cadre réglementaire lié au DPE, continuent de peser sur l’offre disponible.
La baisse de la tension ne peut donc être interprétée comme un renforcement de l’offre. Elle s’explique davantage par une évolution de la demande et par un début de rééquilibrage des arbitrages résidentiels. La décrue des taux d’intérêt après leur pic de 2023 a permis à une partie des ménages solvables, longtemps positionnés entre location et accession, de franchir le pas de l’achat. Ce mouvement allège mécaniquement la pression sur certains segments du marché locatif, en particulier les grandes surfaces, sans pour autant bénéficier à l’ensemble des typologies.
À l’échelle nationale, la progression des loyers ralentit nettement en 2025, avec une hausse moyenne de 0,6 %, inférieure à l’inflation. Hors Île-de-France, plusieurs marchés enregistrent même de légers replis. Cette stabilisation concerne principalement les logements familiaux – T3, T4 et maisons – dont les loyers moyens s’inscrivent en baisse.
En revanche, la tension demeure élevée dans les grandes métropoles sur les petites surfaces. Les dynamiques démographiques et les modes de vie urbains continuent de concentrer la demande sur les studios et les deux-pièces. Les étudiants et les jeunes actifs, qui représentent une part majoritaire des candidats à la location, se caractérisent par une forte mobilité et des budgets contraints. En 2025, le budget locatif moyen déclaré atteint 821 euros mensuels, tandis que le loyer moyen observé s’établit à 715 euros toutes surfaces confondues.
À ces niveaux de prix, l’accès au logement dans les grandes villes se restreint à des surfaces de plus en plus réduites, ce qui renforce mécaniquement la pression sur les petits biens. La structure des locations réalisées en témoigne : les studios, T1 et T2 dominent largement les transactions. Parallèlement, le meublé poursuit sa progression et devient majoritaire sur certains marchés, reflet d’une recherche accrue de flexibilité et de mobilité.
Les disparités territoriales restent très marquées. Paris concentre à elle seule une part significative de la demande nationale, avec des niveaux de loyers sans commune mesure avec ceux observés en province. Dans les autres grandes agglomérations, la situation apparaît plus contrastée, traduisant une segmentation croissante entre territoires et typologies de biens.
Au final, la baisse de la tension locative observée en 2025 s’apparente davantage à une phase de respiration qu’à un changement structurel de cycle. Le marché demeure contraint, mais il évolue vers une configuration plus segmentée, exigeant une lecture fine et localisée. Pour les investisseurs et les professionnels, cette nouvelle donne impose d’ajuster les stratégies, d’analyser précisément les micro-marchés et d’éviter les arbitrages approximatifs dans un environnement devenu plus sélectif.