Où trouver l’argent dont vous avez besoin pour payer votre nouveau logement ? Quel établissement vous offrira les meilleures conditions ? Devez-vous opter pour un taux fixe ou un taux variable ? Qu’est-ce que le TEG ? Ces questions – et quelques autres – vont guider vos démarches pour décrocher le crédit le moins cher et le plus sûr. Interrogez d’abord votre banquier, mais n’hésitez pas à voir ses confrères. D’un établissement à l’autre, les propositions diffèrent sensiblement car les stratégies commerciales ne sont pas les mêmes. En faisant jouer la concurrence sur les taux, les frais de dossier, et en choisissant la formule de crédit la plus adaptée à votre profil, vous pourrez économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Profil idéal : présentez 20% d’apport, un CDI et une forte capacité d’épargne
Prenez rendez-vous dans cinq ou six agences et présentez un dossier
complet : montant de crédit dont vous avez besoin, caractéristiques du
logement repéré, montant de l’apport personnel (au moins 10% de la
valeur du bien, si possible 20%), total de vos revenus et de ceux de
votre conjoint. Attention, dans certains établissements, si l’un des
deux emprunteurs n’a qu’un contrat de travail à durée déterminée (CDD),
il ne sera pas considéré de la même manière qu’avec un CDI, même si son
salaire est élevé. En clair, vous payerez un taux plus élevé. Les
banques veulent des profils rassurants, surtout depuis la crise. Elles
épluchent tout, à commencer par les relevés de compte, précieuses
sources d’information pour étudier en détail vos charges récurrentes :
pensions alimentaires, prélèvements… «Comptez deux heures par
rendez-vous», prévient Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis.
Bien entendu, tout découvert bancaire doit être évité au cours des six
mois précédents votre demande, il ferait très mauvaise impression.
Soldez si possible vos crédits à la consommation. En effet, le prêt ne
vous sera accordé que si les mensualités de remboursement ajoutées à
celles de vos autres crédits ne dépassent pas 33% de vos reve¬nus.
«Enfin, ajoute Jérôme Robin, P-DG de Vousfinancer.com, vous obtiendrez
de meilleurs taux si, en plus de l’effort que vous devrez fournir pour
rembourser votre crédit, vous pouvez mettre de l’argent de côté et le
placer dans des produits bancaires.»
Taux fixe : privilégiez cette formule de crédit si vous aspirez à la tranquillité
Avec un taux fixe, les mensualités de remboursement sont identiques du
début à la fin de l’emprunt, quelle que soit la durée de votre crédit :
dix, quinze ou vingt ans. Au départ, votre banquier vous remet un
tableau d’amortissement indiquant mois après mois le montant de la
mensualité, les intérêts déjà payés et ce qu’il vous reste à rembourser.
Il y a donc zéro surprise. Mais cette tranquillité se paie : les taux
fixes sont plus élevés que les taux variables. Lorsque l’écart est
inférieur à 1 point, ils restent néanmoins intéressants. Au-delà,
préférez les taux variables : le temps qu’ils finissent par rejoindre le
taux fixe, vous serez gagnant. N’oubliez pas d’examiner les options du
crédit : sa modularité, à savoir la variation de + ou – 10% des
mensualités en fonction des aléas de vos revenus, sa suspension
éventuelle en cas de pépin (six mois au maximum), et la possibilité
d’effectuer des remboursements anticipés. Toutes ces options se
négocient. Bon à savoir : en ce moment, les banques prêtent rarement
au-delà de vingt-cinq ans. La Caisse d’épargne du Languedoc a même
annoncé en décembre dernier qu’elle arrêtait ses prêts à trente ans.
Taux variable : méfiez-vous du prix à payer en cas d’une hausse de l’Euribor
Les prêts à taux variable (ou révisable) sont des crédits dont le taux
varie au cours du temps : fixe la première année, il est ensuite modifié
tous les trimestres ou tous les ans en fonction de l’évolution de
l’Euribor trois mois ou un an (taux interbancaire en euros) sur lequel
il est indexé. Le montant de vos mensualités change alors tous les trois
mois ou tous les ans. On ne connaît donc le coût total de l’emprunt
qu’à la fin de la dernière année du prêt. Pour se prémunir contre des
hausses de taux trop fortes, il est possible de choisir des taux dits
«capés» à 1 ou 2. Traduction : le taux de votre crédit est plafonné et
ne peut pas dépasser de plus de 1 ou 2 points (selon la formule choisie)
le montant du taux au moment où vous avez signé votre emprunt. A
l’inverse, les banques proposent également des prêts à taux révisable
«capé – 1» : pendant toute la durée du crédit, votre taux ne peut alors
pas di¬minuer de plus de 1 point. Une option intéressante lorsque les
taux présentent de sérieuses chances de baisser, ce qui ne semble pas
être le cas en ce moment. En contrepartie de l’incertitude pesant sur
eux, les prêts à taux variable sont moins élevés que ceux à taux fixe
(lire plus haut). Dans la période actuelle, 10% seulement des crédits
immobiliers se font à taux variable.
Taux mixte : pensez-y si vous êtes sûr de revendre rapidement votre bien
Les crédits à taux mixte sont des prêts dont le taux est fixe pendant
la première partie du crédit (sept ou dix ans), puis variable pendant la
seconde partie. «Plus la période fixe est courte, plus le taux est
avantageux», note Sandrine Allonier, de Meilleurtaux. Cette formule est
intéressante si vous souhaitez ne pas dépasser la première période. Vous
bénéficiez en effet d’un taux inférieur à celui que le banquier vous
aurait demandé pour un crédit sur vingt ou vingt-cinq ans, tout en
évitant l’inconvénient majeur de la seconde période, à savoir
l’éventuelle envolée du taux variable. Le taux mixte s’adresse ainsi aux
emprunteurs qui sont certains de revendre leur bien dans les sept ans
qui suivent leur achat, par exemple les primo-accédants (20% d’entre eux
optent pour le crédit mixte). Les statistiques montrent en effet que la
durée moyenne de détention d’un premier logement est de huit ans.
Attention, cependant, moins d’une banque sur trois propose ce type de
montage. Renseignez-vous dès le ¬départ pour ne pas perdre de temps.
Crédit multiligne : demandez à en profiter si on ne vous le propose pas
Comme son nom le suggère, le crédit multiligne est un prêt divisé en
deux crédits à taux fixes, d’un montant total égal à la somme que vous
souhaitez emprunter, dont l’un a une durée assez courte. L’avantage ?
Obtenir pour chaque crédit un taux intéressant. Exemple : au lieu d’un
prêt de 125 000 euros à 4,10% sur dix-neuf ans, dont le coût s’élèverait
à 55 120 euros, vous prenez un premier crédit de 79 000 euros sur
dix-neuf ans (au taux de 4%) et un second de 46 000 euros sur neuf ans
(à 3,60%). Au bout du compte, l’opération coûtera 52 520 euros, grâce à
un taux moyen de 3,93%. Soit 2 600 euros de gain. «C’est la vraie bonne
affaire», affirme Ari Bitton, d’AB Courtage. Mais il faut en faire la
demande : seul un établissement sur deux la propose spontanément.
Prêt relais : adressez-vous à votre employeur pour obtenir un taux canon
Ce type de crédit permet de financer l’achat d’un bien quand on en
possède un autre dont la vente n’est pas encore signée. Il sert en
quelque sorte d’apport personnel, mais doit être remboursé au plus vite
pour ne pas coûter trop cher (la vente de l’ancien logement ne doit donc
pas traîner). Autre souci : les banques prêtent 70% seulement de la
valeur du premier bien dans le cadre d’un prêt relais. La plupart du
temps, il vous faudra souscrire un autre crédit, classique cette fois,
pour boucler le financement de votre nouvelle acquisition. Ce genre de
montage est assez délicat à négocier, et les offres des banques sont
très disparates (lire notre comparatif dans le tableau ci-contre). Vous
pouvez toutefois améliorer votre dossier en vous présentant avec une
promesse d’achat signée par un acquéreur doté d’un profil sûr. A noter :
beaucoup d’emprunteurs peuvent obtenir sans problème un crédit relais
sur vingt-quatre mois au taux imbattable de 1%. Il leur suffit d’être
salarié d’une entreprise employant au moins dix personnes, donc cotisant
au 1% logement, et de déménager pour raison professionnelle (mutation
ou licenciement).
Taux effectif global : tenez compte de l’assurance et des frais de dossier
Le taux nominal d’un prêt (sa valeur de départ) ne représente qu’une
partie de ce que coûte votre emprunt. Pour connaître le montant total de
l’addition, vous devez ajouter à ce taux le montant des frais de
dossier et l’assurance décès invalidité. L’ensemble s’appelle le TEG
(pour «taux effectif global»). C’est lui que vous devez prendre en
compte pour savoir combien vous rembourserez chaque mois et calculer ce
que votre prêt coûtera au final. Les frais de dossier sont une somme
forfaitaire payée en une seule fois. Ils sont compris entre 500 et
1 000 euros selon les banques, mais un très bon client peut les faire
tomber à 400 euros, voire à 300 euros. En revanche, l’assurance décès
invalidité est réglée mensuellement. Gare aux assureurs trop gourmands !
Seul un tarif n’excédant pas 0,3% du montant du prêt peut être
considéré comme intéressant. Sachez, à titre indicatif, que ceux
pratiqués par la Caisse d’épargne et Cetelem figurent parmi les plus
chers du marché (0,5% environ). Mais rien ne vous oblige à retenir la
proposition de votre banque : vous pouvez en choisir une autre ailleurs.