TEG ? FIXE ? VARIABLE ? TOUT SAVOIR SUR LES TAUX


Où trouver l’argent dont vous avez besoin pour payer votre nouveau logement ? Quel établissement vous offrira les meilleures conditions ? Devez vous opter pour un taux fixe ou un taux variable ? Qu’est ce que le TEG ? Ces questions – et quelques autres – vont guider vos démarches pour décrocher le crédit le moins cher et le plus sûr. Interrogez d’abord votre banquier, mais n’hésitez pas à voir ses confrères. D’un établissement à l’autre, les propositions diffèrent sensiblement car les stratégies commerciales ne sont pas les mêmes. En faisant jouer la concurrence sur les taux, les frais de dossier, et en choisissant la formule de crédit la plus adaptée à votre profil, vous pourrez économiser plusieurs dizaines de milliers d’euros.


Profil idéal : présentez 20% d’apport, un CDI et une forte capacité d’épargne
Prenez rendez vous dans cinq ou six agences et présentez un dossier complet : montant de crédit dont vous avez besoin, caractéristiques du logement repéré, montant de l’apport personnel (au moins 10% de la valeur du bien, si possible 20%), total de vos revenus et de ceux de votre conjoint. Attention, dans certains établissements, si l’un des deux emprunteurs n’a qu’un contrat de travail à durée déterminée (CDD), il ne sera pas considéré de la même manière qu’avec un CDI, même si son salaire est élevé. En clair, vous payerez un taux plus élevé. Les banques veulent des profils rassurants, surtout depuis la crise. Elles épluchent tout, à commencer par les relevés de compte, précieuses sources d’information pour étudier en détail vos charges récurrentes : pensions alimentaires, prélèvements… «Comptez deux heures par rendez vous», prévient Maël Bernier, porte parole du courtier Empruntis. Bien entendu, tout découvert bancaire doit être évité au cours des six mois précédents votre demande, il ferait très mauvaise impression. Soldez si possible vos crédits à la consommation. En effet, le prêt ne vous sera accordé que si les mensualités de remboursement ajoutées à celles de vos autres crédits ne dépassent pas 33% de vos reve¬nus. «Enfin, ajoute Jérôme Robin, P DG de Vousfinancer.com, vous obtiendrez de meilleurs taux si, en plus de l’effort que vous devrez fournir pour rembourser votre crédit, vous pouvez mettre de l’argent de côté et le placer dans des produits bancaires.»


Taux fixe : privilégiez cette formule de crédit si vous aspirez à la tranquillité
Avec un taux fixe, les mensualités de remboursement sont identiques du début à la fin de l’emprunt, quelle que soit la durée de votre crédit
 : dix, quinze ou vingt ans. Au départ, votre banquier vous remet un tableau d’amortissement indiquant mois après mois le montant de la mensualité, les intérêts déjà payés et ce qu’il vous reste à rembourser. Il y a donc zéro surprise. Mais cette tranquillité se paie : les taux fixes sont plus élevés que les taux variables. Lorsque l’écart est inférieur à 1 point, ils restent néanmoins intéressants. Au delà, préférez les taux variables : le temps qu’ils finissent par rejoindre le taux fixe, vous serez gagnant. N’oubliez pas d’examiner les options du crédit : sa modularité, à savoir la variation de + ou – 10% des mensualités en fonction des aléas de vos revenus, sa suspension éventuelle en cas de pépin (six mois au maximum), et la possibilité d’effectuer des remboursements anticipés. Toutes ces options se négocient. Bon à savoir : en ce moment, les banques prêtent rarement au delà de vingt cinq ans. La Caisse d’épargne du Languedoc a même annoncé en décembre dernier qu’elle arrêtait ses prêts à trente ans.


Taux variable : méfiez vous du prix à payer en cas d’une hausse de l’Euribor
Les prêts à taux variable (ou révisable) sont des crédits dont le taux varie au cours du temps : fixe la première année, il est ensuite modifié tous les trimestres ou tous les ans en fonction de l’évolution de l’Euribor trois mois ou un an (taux interbancaire en euros) sur lequel il est indexé. Le montant de vos mensualités change alors tous les trois mois ou tous les ans. On ne connaît donc le coût total de l’emprunt qu’à la fin de la dernière année du prêt. Pour se prémunir contre des hausses de taux trop fortes, il est possible de choisir des taux dits «capés» à 1 ou 2. Traduction : le taux de votre crédit est plafonné et ne peut pas dépasser de plus de 1 ou 2 points (selon la formule choisie) le montant du taux au moment où vous avez signé votre emprunt. A l’inverse, les banques proposent également des prêts à taux révisable «capé – 1» : pendant toute la durée du crédit, votre taux ne peut alors pas di¬minuer de plus de 1 point. Une option intéressante lorsque les taux présentent de sérieuses chances de baisser, ce qui ne semble pas être le cas en ce moment. En contrepartie de l’incertitude pesant sur eux, les prêts à taux variable sont moins élevés que ceux à taux fixe (lire plus haut). Dans la période actuelle, 10% seulement des crédits immobiliers se font à taux variable.


Taux mixte : pensez y si vous êtes sûr de revendre rapidement votre bien
Les crédits à taux mixte sont des prêts dont le taux est fixe pendant la première partie du crédit (sept ou dix ans), puis variable pendant la seconde partie. «Plus la période fixe est courte, plus le taux est avantageux», note Sandrine Allonier, de Meilleurtaux. Cette formule est intéressante si vous souhaitez ne pas dépasser la première période. Vous bénéficiez en effet d’un taux inférieur à celui que le banquier vous aurait demandé pour un crédit sur vingt ou vingt cinq ans, tout en évitant l’inconvénient majeur de la seconde période, à savoir l’éventuelle envolée du taux variable. Le taux mixte s’adresse ainsi aux emprunteurs qui sont certains de revendre leur bien dans les sept ans qui suivent leur achat, par exemple les primo accédants (20% d’entre eux optent pour le crédit mixte). Les statistiques montrent en effet que la durée moyenne de détention d’un premier logement est de huit ans. Attention, cependant, moins d’une banque sur trois propose ce type de montage. Renseignez vous dès le ¬départ pour ne pas perdre de temps.


Crédit multiligne : demandez à en profiter si on ne vous le propose pas
Comme son nom le suggère, le crédit multiligne est un prêt divisé en deux crédits à taux fixes, d’un montant total égal à la somme que vous souhaitez emprunter, dont l’un a une durée assez courte. L’avantage ? Obtenir pour chaque crédit un taux intéressant. Exemple : au lieu d’un prêt de 125 000 euros à 4,10% sur dix neuf ans, dont le coût s’élèverait à 55 120 euros, vous prenez un premier crédit de 79 000 euros sur dix neuf ans (au taux de 4%) et un second de 46 000 euros sur neuf ans (à 3,60%). Au bout du compte, l’opération coûtera 52 520 euros, grâce à un taux moyen de 3,93%. Soit 2 600 euros de gain. «C’est la vraie bonne affaire», affirme Ari Bitton, d’AB Courtage. Mais il faut en faire la demande : seul un établissement sur deux la propose spontanément.


Prêt relais : adressez vous à votre employeur pour obtenir un taux canon
Ce type de crédit permet de financer l’achat d’un bien quand on en possède un autre dont la vente n’est pas encore signée. Il sert en quelque sorte d’apport personnel, mais doit être remboursé au plus vite pour ne pas coûter trop cher (la vente de l’ancien logement ne doit donc pas traîner). Autre souci : les banques prêtent 70% seulement de la valeur du premier bien dans le cadre d’un prêt relais. La plupart du temps, il vous faudra souscrire un autre crédit, classique cette fois, pour boucler le financement de votre nouvelle acquisition. Ce genre de montage est assez délicat à négocier, et les offres des banques sont très disparates (lire notre comparatif dans le tableau ci contre). Vous pouvez toutefois améliorer votre dossier en vous présentant avec une promesse d’achat signée par un acquéreur doté d’un profil sûr. A noter : beaucoup d’emprunteurs peuvent obtenir sans problème un crédit relais sur vingt quatre mois au taux imbattable de 1%. Il leur suffit d’être salarié d’une entreprise employant au moins dix personnes, donc cotisant au 1% logement, et de déménager pour raison professionnelle (mutation ou licenciement).


Taux effectif global : tenez compte de l’assurance et des frais de dossier
Le taux nominal d’un prêt (sa valeur de départ) ne représente qu’une partie de ce que coûte votre emprunt. Pour connaître le montant total de l’addition, vous devez ajouter à ce taux le montant des frais de dossier et l’assurance décès invalidité. L’ensemble s’appelle le TEG (pour «taux effectif global»). C’est lui que vous devez prendre en compte pour savoir combien vous rembourserez chaque mois et calculer ce que votre prêt coûtera au final. Les frais de dossier sont une somme forfaitaire payée en une seule fois. Ils sont compris entre 500 et 1 000 euros selon les banques, mais un très bon client peut les faire tomber à 400 euros, voire à 300 euros. En revanche, l’assurance décès invalidité est réglée mensuellement. Gare aux assureurs trop gourmands ! Seul un tarif n’excédant pas 0,3% du montant du prêt peut être considéré comme intéressant. Sachez, à titre indicatif, que ceux pratiqués par la Caisse d’épargne et Cetelem figurent parmi les plus chers du marché (0,5% environ). Mais rien ne vous oblige à retenir la proposition de votre banque : vous pouvez en choisir une autre ailleurs.



Créée le 19/07/2017