Depuis la fin progressive du dispositif Pinel, de nombreux investisseurs ont suspendu leurs projets immobiliers par manque de visibilité fiscale. Pour relancer l’investissement locatif en France, la loi de finances 2026 a introduit un nouveau cadre : le statut du bailleur privé, également appelé dispositif Jeanbrun.

Entré en vigueur le 21 février 2026, ce mécanisme fiscal vise à encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif en proposant un système plus stable et plus lisible que les dispositifs précédents.

Le dispositif Jeanbrun permet notamment d’amortir fiscalement un bien immobilier, ce qui réduit la fiscalité sur les loyers perçus.

Pour les investisseurs, il s’agit d’un nouveau levier pour développer un patrimoine immobilier rentable.

Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun

Contrairement au dispositif Pinel, qui reposait sur une réduction d’impôt limitée dans le temps, le dispositif Jeanbrun fonctionne sur un mécanisme d’amortissement du bien immobilier.

L’amortissement consiste à considérer que la valeur d’un logement se déprécie avec le temps. Cette dépréciation peut alors être déduite fiscalement des revenus locatifs.

Dans le cadre du statut du bailleur privé :

• environ 80 % de la valeur du logement (hors terrain) peut être amortie
• l’amortissement est déduit chaque année des revenus fonciers
• le taux d’amortissement se situe généralement entre 3,5 % et 5,5 % par an

Ce mécanisme permet de réduire durablement l’imposition sur les loyers.

Plus le logement est loué à un loyer accessible, plus l’avantage fiscal peut être important.

Qui peut bénéficier du statut du bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun est accessible :

• aux personnes physiques
• aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés

Les acquisitions en démembrement ne sont généralement pas éligibles, sauf dans certaines situations spécifiques.

Quels biens immobiliers sont éligibles

Le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés dans des immeubles collectifs d’habitation en France.

Deux types d’investissement sont possibles.

Investir dans un logement neuf

Le dispositif s’applique :

• aux logements neufs
• aux acquisitions en VEFA (vente en état futur d’achèvement)

Investir dans l’ancien avec travaux

Les logements anciens peuvent également être éligibles à condition de réaliser des travaux importants.

Les travaux doivent représenter au moins 30 % de la valeur du bien immobilier et viser notamment à améliorer la performance énergétique du logement.

Contrairement au dispositif Pinel, aucun zonage géographique n’est prévu.

Il est donc possible d’investir partout en France, y compris dans des villes moyennes ou dans des marchés immobiliers dynamiques comme Rennes ou la Bretagne.

Exemple d’investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun

Prenons l’exemple d’un couple percevant 70 000 € de revenus annuels.

Ils achètent un appartement ancien pour 100 000 € et réalisent 40 000 € de travaux de rénovation.

Le logement est ensuite loué 7 800 € par an.

Effet du déficit foncier

La première année, les charges liées à l’investissement dépassent les loyers, ce qui génère un déficit foncier de 35 500 €.

La réglementation fiscale permet alors de déduire 10 700 € du revenu global, ce qui diminue immédiatement l’impôt.

Effet de l’amortissement

Grâce au dispositif Jeanbrun, environ 80 000 € de la valeur du bien peuvent être amortis.

Avec un taux d’amortissement de 3,5 %, cela représente 2 800 € de déduction supplémentaire.

Au total, l’économie d’impôt peut atteindre près de 4 000 € la première année.

Pourquoi le dispositif Jeanbrun peut relancer l’investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun présente plusieurs avantages pour les investisseurs :

• une fiscalité plus stable et durable
• la possibilité d’investir partout en France
• l’ouverture aux projets dans l’ancien avec travaux
• une réduction durable de la fiscalité sur les loyers

Il favorise également la rénovation du parc immobilier existant, notamment pour améliorer la performance énergétique des logements.

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Nos équipes interviennent notamment sur Rennes, la Bretagne et les marchés immobiliers dynamiques, afin d’identifier les opportunités d’investissement locatif les plus pertinentes.

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FAQ – Dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui. Le statut du bailleur privé constitue le nouveau mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif.

Peut-on investir via une SCI ?

Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Peut-on investir dans l’ancien ?

Oui, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.

Le dispositif Jeanbrun est-il applicable partout en France ?

Oui. Contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n’est prévu.